Pajak dan Biaya Membeli Apartemen

Pajak dan biaya yang harus dibayar saat membeli apartemen cukup besar. Kebanyakan developer tidak memasukkannya dalam harga jual. Anda perlu mengetahuinya.

Bila berencana membeli apartemen perhatikan baik-baik harga yang ditawarkan developer. Saat pasar lesu seperti sekarang mereka berlomba memikat konsumen dengan menawarkan harga menarik. Supaya apartemennya terkesan murah, tidak sedikit yang melansir harga belum termasuk pajak dan biaya lain. Padahal, nilainya signifikan. Untuk apartemen seharga Rp100 juta saja, pajak dan biaya yang harus Anda bayar mencapai Rp13 juta.

Duit itu untuk membayar PPN, akte jual beli (AJB), biaya pengurusan hak milik atas satuan rumah susun (pertelaan), bea balik nama (BBN), serta bea perolehan hak atas tanah, dan bangunan (BPHTB). Itu belum termasuk biaya provisi sekitar satu persen dan biaya-biaya lain bila pembelian dilakukan dengan fasilitas kredit pemilikan apartemen (KPA).

Kalau apartemen tergolong mewah, konsumen masih harus membayar lagi pajak penjualan barang mewah (PPnBM) 20 persen. Jadi, bila Anda terpikat dengan sebuah apartemen dan ingin mengetahui berapa besarnya pajak dan biaya yang harus dibayar, uraian berikut bisa disimak.

PPN

Hampir dapat dipastikan semua transaksi apartemen baru dikenakan PPN, karena hanya properti seharga Rp42 juta ke bawah yang dibebaskan dari PPN. Nilai PPN 10 persen dari harga jual. Jadi, kalau apartemen Rp100 juta, PPN yang harus dibayar 10% x Rp100 juta = Rp10 juta. PPN biasanya dibayarkan melalui developer, termasuk pelaporannya, dilakukan oleh developer.

BPHTB

Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi apartemen baik baru maupun lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). Di Jakarta NJOPTKP ditetapkan pemerintah provinsi sebesar Rp60 juta. Jadi, untuk apartemen seharga Rp100 juta, BPHTB yang harus dibayar adalah 5% x (Rp100 juta – Rp60 juta) = Rp2 juta.

AJB, Pertelaan dan BBN

Menurut Erwin Kallo, Direktur Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia , AJB, pertelaan dan BBN biasanya dibayar satu paket. Besarnya kurang lebih satu persen. Jadi, bila harga apartemen Rp100 juta, biaya yang harus dirogoh untuk ketiga item itu adalah Rp1 juta.

PPnBM

Seperti sudah disinggung di atas, khusus untuk apartemen dengan harga bangunan Rp4 juta ke atas per m2 atau luasnya 150 m2 ke atas diwajibkan membayar PPnBM. Tapi pajak ini hanya dikenakan pada apartemen yang dibeli dari developer. Besarnya 20 persen dari harga jual dibayar saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antarperorangan.

Kewajiban Setelah Membeli Bila sudah membeli apartemen, selain membayar service charge per bulan, setiap tahun pemilik juga wajib membayar pajak bumi dan bangunan (PBB). Biasanya tagihan dilayangkan setiap bulan Maret dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Pembayaran harus dilakukan paling lambat enam bulan setelah SPPT diterbitkan. Bila sampai batas waktu yang ditetapkan belum dibayar, dikenai denda 2 persen per bulan hingga maksimal 24 bulan. Cara menghitung PBB apartemen: Hitung nilai perbandingan proposional (NPP) unit apartemen atau satuan rumah susun dengan rumus: NPP = (LSn x 100%) / T LSn Keterangan: Sn: Satuan rumah susun (unit apartemen) LSn: Luas unit apartemen T LSn: Total luas unit apartemen Hitung luas bumi (tanah) proposional: NPP x luas tanah bersama Hitung luas bangunan proposional: NPP x total luas bangunan bersama Luas bangunan proposional: total luas bangunan – total luas seluruh unit apartemen dan ruang komersial Hitung NJOP: NJOP bumi proposional: luas bumi proposional x NJOP tanah yang ditetapkan kantor pajak setempat NJOP bangunan proposional: luas bangunan proposional x NJOP bangunan yang ditetapkan kantor pajak setempat NJOP unit apartemen: luas unit apartemen x NJOP bangunan yang ditetapkan kantor pajak setempat. Point a, b dan c kemudian dijumlahkan untuk memperoleh NJOP total Hitung NJOP Kena Pajak (NJOPKP) Rumusnya: NJOP total-NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) NJOPTKP telah ditetapkan pemerintah sebesar Rp10 juta Menghitung PBB: Untuk apartemen yang nilainya di bawah Rp1 miliar rumusnya: 0,5% x 20% x NJOPKP. Untuk apartemen yang nilainya Rp1 miliar ke atas rumusnya: 0,5% x 40% x NJOPKP. Untuk lebih jelasnya simak contoh berikut: PT Sekarayu Development membangun apartemen Sekar Residence 20 lantai. Luas bangunan keseluruhan 30.000 m2, luas tanah bersama 10.000 m2, NJOP bumi Rp2.000.000/m2, dan NJOP bangunan Rp3.000.000/m2. Apartemen terdiri dari 210 unit dengan rincian: Ruang komersial 10 unit masing-masing seluas 100 m2 Unit apartemen tipe Mawar 100 unit masing-masing seluas 100 m2 Unit apartemen tipe Melati 100 unit masing-masing seluas 150 m2.

Perhitungan PBB

Jenis (m2)	Luas (m2)	Unit	Luas Total (m2)	NPP (%)	LTP	LBP (m2)
Komersial Tipe Mawar Tipe Melati Total	100 100 150	10 100 100	1.000 10.000 15.000 26.000	0,385 0,385 0,577	38,5 38,5 57,7	15,4 15,4 22.3

Keterangan:

LTP: Luas bumi proposional

LBP: Luas bangunan proposional

Dengan demikian PBB untuk apartemen tipe Mawar adalah:

NJOP Bumi Proposional: 38,5 x Rp2.000.000 NJOP Bangunan Proposional: 15,4 x Rp3.000.000 NJOP unit apartemen: 100 x Rp3.000.000 Total NJOP NJOP TKP NJOP KP PBB: 0,5% x 20% x Rp413.200.000

: Rp 77.000.000 : Rp 46.200.000 : Rp300.000.000 : Rp423.200.000 : Rp 10.000.000 : Rp413.200.000 : Rp 413.200