Arsip

Posts Tagged ‘berita property’

Pajak Dalam Transaksi Properti

Khusus untuk properti dengan kriteria tertentu (mewah), selain PPN dan BPHTB, ada tambahan pajak penjualan barang mewah (PPnBM).

Ada berbagai pajak dan bea yang harus Anda bayar saat membeli properti. Besarannya tergantung jenis dan nilai properti yang dibeli. Tapi, secara keseluruhan angkanya cukup besar. Karena itu Anda perlu memahaminya agar tidak tergagap saat membayarnya. Pertama, pajak pertambahan nilai (PPN).

Pajak ini hanya dikenakan sekali saat membeli properti baru dari developer (badan usaha). Nilainya 10 persen dari transaksi. Jadi, untuk transaksi Rp50 juta, PPN-nya Rp5 juta. Kecuali rumah sederhana sehat (RSH) bersubsidi, tidak terkena PPN.

Pembayaran dilakukan setelah transaksi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak setempat paling lama tanggal 20 bulan berikutnya lagi. Untuk properti yang dibeli dari developer, pemungutan dan pelaporan biasanya dilakukan developer. “Beli kaveling tetap kena PPN kalau dibeli di kawasan real estate. Di luar kawasan real estate tidak,” kata Mustakim, Seksi Pengawasan dan Konsultasi I Kantor Pelayanan Pajak Pratama JKT Sawah Besar Dua.

BERBEDA

Kedua, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Ini dikenakan atas semua pengalihan hak atas properti baik baru maupun lama, yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). NPOPTKP-nya berbeda di setiap daerah. NPOPTKP di Jakarta misalnya, Rp60juta.

Jadi, kalau transaksi Rp80 juta, BPHTB yang harus Anda bayar adalah 5% x (Rp80 juta – Rp60 juta) = Rp1 juta. Bila transaksi hanya Rp60 juta atau kurang, BPHTB-nya nol. Sebagian developer sudah memasukkan PPN dalam harga rumah. Karena itu sebelum membayar BPHTB, pastikan komponen PPN itu dikeluarkan dulu dari harga.

Ketiga, khusus untuk properti dengan kriteria tertentu (mewah), selain PPN dan BPHTB, ada tambahan pajak penjualan barang mewah (PPnBM) 20 persen. Yaitu, untuk properti residensial dengan luas 400 m2 ke atas, atau harga bangunan Rp3 juta lebih per m2, serta apartemen, kondominum, town house, atau yang sejenis, dengan luas bangunan 150 m2 ke atas atau harga bangunan Rp4 juta lebih per m2. PPnBM hanya berlaku untuk pembelian properti dari developer, tidak untuk transaksi antarperorangan. Pajak langsung dibayar konsumen saat bertransaksi.

Town House Alternatif Di Tengah Kota

Bagi yang memiliki dana cukup town house tetap pilihan menarik.

Town house adalah alternatif tinggal di rumah biasa di dalam kota selain apartemen. Seperti di rumah biasa, di town house Anda tetap bisa menyalurkan hobi merawat tanaman hias atau memelihara hewan. Kendati terbatas, rumah di town house masih memiliki tanah kosong di depan atau belakang yang bisa dipakai untuk meletakkan pot tanaman atau sangkar binatang.
Kelebihan lain, jumlah rumah di dalam town house biasanya tidak banyak sehingga lingkungannya tidak crowded. Areal town house juga dipagar tinggi, dijaga satpam, dan sebagian dilengkapi beberapa fasilitas khusus untuk penghuni. Sebab itu harga rumahnya tidak ada yang murah. Rata-rata di atas Rp1 miliar per unit.
Sejak dulu town house paling banyak dikembangkan di Jakarta Selatan karena potensial disewakan kepada para ekspatriat. Sementara di wilayah lain di ibu kota, seperti  Jakarta Timur, baru beberapa tahun belakangan banyak dipasarkan town house. Town house terbesar di Jakarta Timur adalah Pinang Ranti Mansion yang dikembangkan PT Premier Indonesia tahun 2006, tidak jauh dari pusat belanja Tamini Square di dekat Taman Mini. Sekitar 142 rumah yang ditawarkan ludes dalam dua tahun.
Baru setelah itu town house makin ramai dikembangkan di Jakarta Timur. Yang menarik orientasi pengembangannya bukan lagi untuk disewakan ke ekspatriat tapi untuk dihuni sendiri. Maka rumah-rumahnya pun tidak didesain mengikuti selera bule yang  mengedepankan faktor kenyamanan, tapi sesuai selera masyarakat kita yang lebih menitik beratkan pada keindahan fasad.
Harga rumahnya juga tidak setinggi town house di Jakarta Selatan. Bahkan, ada yang di bawah Rp500 juta. Hanya lokasinya sudah agak di pinggir seperti Nur-Az di Jl Kelapa Dua Wetan, Ciracas. Rumah tipe 70/147 dijual Rp461 juta. Town house lain bisa dicari di Kelurahan Gedong (Pasar Rebo), Dukuh (Kramatjati), Cilangkap, dan Bambu Apus. Umumnya aksesibilitasnya cukup baik, jalan menuju lokasi bisa untuk dua mobil, dan mudah dijangkau dari JORR atau jalan tol Jagorawi.

Jakarta Selatan
Sementara di Jakarta Selatan town house dapat dicari di Lebak Bulus, Cilandak, Kebagusan, Jagakarsa, Kemang, Cipete, Pejaten, sampai Pasar Minggu. Di Lebak Bulus town house terbesar adalah Bonavista Residence (7 ha) di Jl Lebak Bulus I yang dikembangkan PT Adiguna Reksasegara. Developer tinggal memasarkan empat unit, masing-masing seharga Rp1,4 miliar. Selanjutnya sisa lahan dijual dalam bentuk kaveling siap bangun berukuran mulai dari 200 m2 seharga Rp3,85 juta/m2
Sementara di kawasan Jatipadang, Pasar Minggu, antara lain dipasarkan Panorama Pejaten Timur, menawarkan 10 rumah seharga di atas Rp1,5 miliar.  Penawaran lain Royal Spring (1,2 ha) di kawasan Pol Tangan. Dari 34 unit yang dipasarkan, tinggal delapan unit seharga minimal Rp1,7 miliar. Town house dilengkapi sport club dan fasilitas penunjang lain.
Harga town house di Cilandak lebih tinggi lagi dengan ukuran kaveling besar-besar. Di Bukit Indah, Jl Margasatwa Raya, luas kavelingnya 450-500 m2, sementara bangunan di atas 400 m2. Harganya Rp3,7 miliar/unit. Bahkan di Taman Brawijaya, Jl Brawijaya III/6, Kebayoran Baru, satu unit harganya Rp5,75 miliar dengan kaveling 200 m2 dan bangunan 556 m2 (empat lantai) dilengkapi lift. Yang lain sebutlah Taman Pesona dan Jagakarsa Residence di Jl Kebagusan, serta Villa Amandari di Jl Jagakarsa. Ketiganya menjual rumah antara Rp1 – 1,7 miliar/unit.

Jakarta Utara dan Barat
Meskipun tidak banyak di Jakarta Utara juga ada town house. Seperti The Kew Garden Residence dan Riviera Plaza (PT Summarecon Agung Tbk), dan Gading Grande Residence (PT Agung Podomoro) di Kelapa Gading. Yang lain Marina Coast (PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk) di kawasan Ancol. Hanya keempatnya sudah habis. Yang masih dipasarkan Grand Puri Grisenda (3,8 ha) di dalam perumahan Puri Grisenda (38 ha) di Jl Kapuk Raya.
Tersedia enam tipe pilihan, mulai dari 91/115 seharga Rp700 jutaan. Konsumen yang membeli sekarang mendapat subsidi bunga KPR hingga lima persen. Pembelian bisa juga secara tunai bertahap hingga 60 kali. Di Jakarta Barat penawaran town house juga sangat terbatas. Yang masih dipasarkan Residence 28 di Jl Panjang, dan de Oaze Tomang Jl Gelong Baru Utara II, Tomang, selain satu dua proyek di Kebon Jeruk.

Pesona Gintung
Masuk Tangerang Selatan

Karena lahan di Jakarta Selatan makin menipis, pembangunan town house melebar ke Tangerang Selatan, di kawasan perbatasan dengan Jakarta Selatan seperti Rempoa, Jl WS Supratman, Jl Raya Legoso, Jl Kompas-Jl Menjangan-Jl Merpati Raya. Di Jl Pahlawan Rempoa PT Hanusentra Propertindo memasarkan town house Alamanda (6.000 m2) di dalam perumahan Pesona Gintung Residence (5,2 ha), sekitar 300 meter dari pertigaan Gintung di Jl Juanda atau 2,5 km dari Pondok Indok Indah.
Jumlah rumah yang dipasarkan 13 unit dengan luas bangunan 120, 188, dan 198 m2, sedangkan luas kaveling bervariasi antara 105-186 m2. Rumah dijual antara Rp800 jutaan sampai Rp1,4 miliar/unit. Konsumen bebas mengubah layout ruang atau menambah kamar tanpa mengubah fasad. Town house dilengkapi sport club dan di sekitarnya berdiri pusat belanja Makro, Giant, dan Carrefour. Ke Mal Pondok Indah atau Cilandak Town Square juga dekat.
Pilihan lain di sekitar Rempoa adalah The Green Wood Garden (8.000 m2), beberapa ratus meter dari Pesona Gintung. Keunikan town house ini pohon-pohon besar yang ada di areanya dipertahankan sehingga suasana lingkungan langsung terasa nyaman. Di Jl WR Supratman, sekitar empat kilometer dari pertigaan Gintung ada dua town house: The Groove dan The Green Wood Residence. Keduanya berdekatan, tapi lokasi The Groove sedikit masuk ke dalam gang sehingga posisinya berada di belakang The Green Wood Residence.
Town house yang lokasinya sekitar 2-3 km dari pintu tol Pondok Ranji di ruas tol Ulujami-Bintaro juga menarik. Beberapa di antaranya adalah The Tamarind di Jl Rajawali, dan Bintaro Hill di Jl Merpati Raya. The Tamarind menyasar pasar menengah atas dengan rumah tipe 120/140 seharga Rp800 jutaan. Semua rumah dijual dalam kondisi siap huni hasil rancangan arsitek Yori Antar.
Sedangkan Bintaro Hill (2,7 ha) dikembangkan untuk kalangan menengah dengan rumah seharga di bawah Rp500 juta. Developernya PT Caturtama Grahacipta  menawarkan empat tipe: 45/84 seharga Rp275 juta, 63/96 Rp325 juta, 80/84 Rp425 juta, dan 90/96 Rp460 juta. Uang muka 20 persen bisa dicicil enam kali, dan bunga KPR hanya 13,25 persen dari Bank BRI. Fasilitasnya mini sport club. Di sekitarnya ada Bintaro Trade Centre, Rumah Sakit Internasional Bintaro, Carrefour, dan Sekolah High Scope Bintaro. Dari 130 unit yang dibangun di Bintaro Hill, sudah terjual 30 persen.

Sejumlah Townhouse di Jakarta

No Nama Townhouse Alamat Luas dalam m2 Harga

(Rp/unit)
1 Cilangkap Residence
PT Hamparan Dunia Investama
Jl Raya Cilangkap No 55
Jakarta Timur
74/118.93
84/120
86//147
95/70
150/173
675.255.000
714.000.000
815.500.000
905.664.375
1.130.500.000
2 Cipayung Residence Jl Raya Kelapa Dua Wetan, Ciracas, Jakarta Timur 60/102
65/88
70/99
75/122.16
630.848.000
596.288.000
657.278.000
746.662.400
3 Nur-Az Jl Raya Kelapa Dua Wetan,
Ciracas, Jakarta Timur
288/271
240/231
88/188
70/147T
70/1080
1.550.000.000
1.302.000.000
668.000.000
539.000.000
461.000.000
4 The Bamboo
PT Umawar Isasabluza
Jl Panti Asuhan, Bambu Apus
Jakarta Timur
140/195
145/ 199
150/169
150/212
167/235
963.500.000
990.500.000
932.500.000
1.040.000.000
1.155.300.000
5 Gedong Prima Jl H.Taiman, Kel Gedong,
Pasar Rebo, Jakarta Timur
101/119
107/150
101/148
692.000.000
860.000.000
806.000.000
6 Bonavista Residence
PT Adiguna Reksasegara
Jl Lebak Bulus I, Lebak Bulus Jakarta Selatan 249/140 1.500.000.000
7 Panorama Pejaten Timur
PT Hasyim Wira Brother
Jl Nangka, Poltangan
Jakarta Selatan
200/235
352/293
360/364
402/383
380/408
1.125.000.000
1.600.000.000
1.900.000.000
2.100.000.000
1.800.000.000
8 Royal Spring (d/h Royal Victorian)
PT Binakarya Griya Tama
Jl Raya Jatipadang, Pasar Minggu, Jakarta Selatan 215/140
230/161
310/232
1.756.000.000
1.998.000.000
2.794.000.000
9 Bukit Indah Jl Margasatwa Raya, Bukit Indah Cilandak, Pondok Labu, Jaksel 450/418
500/442
3.650.000.000
3.750.000.000
10 Taman Brawijaya Jl Brawijaya III/6, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan 556/200 5.750.000.000
11 Villa Amandari Jl Jagakarsa No 90, Jagakarsa
Jakarta Selatan
160/250
339/160
1,5 miliaran
1,7 miliaran
12 Taman Pesona
PT Griya Remiza Design
Jl Kebagusan Raya No 39,
Lenteng Agung, Jaksel
125/165
140/180
1,2 miliaran
1,4 miliaran
13 Jagakarsa Residence
PT Mandala Griya Cipta
Jl Kebagusan Raya,
Lenteng Agung, Jaksel
140/128
140/140
160/208
1.085.000.000
1.200.000.000 1.500.000.000
14 Pesona Gintung Residence Jl Pahlawan No 10, Rempoa
Jakarta Selatan
115/105
148/157
163/198
188/104
756.201.600
1.000.999.000
1,5 miliaran
1,2 miliaran
15 The Groove Jl H Isa – WR Supratman
Ciputat, Jakarta Selatan
70/98
85/100
97/100
114/103
125/213
541.358.900
569.520.000
614.950.000
687.495.000
989.995.000
16 de Oaze Tomang
PT Dwi Mitra Multi Sentosa
Jl Gelong Baru Utara II,
Tomang, Jakarta Barat
47/84
350/120
2,1 miliaran
3,1 miliaran
17 Grand Puri Grisenda Jl Pantai Indah Timur, Kapuk Raya, Jakarta Utara 91/115
100/115
107/162
210/82
168/99
944.000.000
938.750.000
1.186.200.000
1.091.000.000
1.261.000.000

Saat Tepat Membeli Rumah


Pada masa resesi konsumen memiliki posisi tawar yang lebih kuat di pasar.

Seperti ekonomi, bisnis properti juga mengenal masa naik (booming) dan turun (resesi). Di antara keduanya ada fase kontraksi (pengerutan) dan pemulihan (revival) yang merupakan periode transisi. Setiap fase berlangsung selama dua tahun atau lebih. Konsumen perlu mengetahui ciri-ciri setiap fase itu untuk membantu mereka melakukan transaksi pada saat yang tepat.
Menurut Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit, fase booming atau peak ditandai dengan likuiditas yang longgar, inflasi dan suku bunga rendah. Orang banyak memegang uang dan ingin membeli barang sehingga pengembang berpesta. Sebab itu masa ini disebut juga sellers market (pasar penjual).
Tapi, tingginya permintaan itu biasanya sulit diimbangi sisi penawaran (supply), karena pengembangan properti butuh waktu. Walhasil, rumah masih dalam masa persiapan sudah diserbu pembeli. Harganya pun naik. Begitu pula harga bahan bangunan. Akibatnya inflasi mulai terkerek, diikuti kenaikan suku bunga dan seretnya likuiditas. Sebagian konsumen mulai menunda pembelian.
Dampak lebih jauh, penjualan developer menurun dan suplai mengendur. Launching produk baru makin jarang. Developer mulai mengiming-imingi konsumen dengan berbagai insentif untuk menahan penurunan itu. Inilah masa kontraksi yang disebut juga weak market (pasar lemah).
Penurunan itu terus berlangsung yang ditandai dengan likuiditas ketat, inflasi dan bunga tinggi. Bisnis properti pun memasuki masa resesi. Penjualan pengembang benar-benar mencapai titik nadir. Ibaratnya barang mencari uang. Karena itu fase ini disebut juga buyers market (pasar pembeli).
Situasi buruk itu akan berangsur pulih setelah inflasi dan bunga turun dan likuiditas mengendur. Penjualan rumah kembali membaik. Inilah masa pemulihan yang disebut juga soft market (pasar lunak). Begitu seterusnya.

Anomali
Panangian menjelaskan, saat ini bisnis properti sebenarnya sudah memasuki fase revival, yang ditandai dengan turunnya BI rate 150 basis poin dalam tiga bulan terakhir menjadi 7,75 persen. Sayangnya, penurunan itu belum diikuti penurunan bunga bank. Bank-bank masih mematok bunga deposito yang tinggi (11 – 12 persen) karena khawatir kesulitan likuiditas di tengah krisis keuangan global, sehingga bunga KPR dan kredit konstruksi pun tetap tinggi (14,5 – 17 persen).
Persyaratan uang muka juga masih ketat, minimal 30 persen dari biasanya bisa 10 persen. “Jadi, situasinya anomali dan sangat tidak rasional. Spread (selisih) antara BI rate dan bunga kredit mencapai 7 – 8 persen. Sebab itu saat ini masih bisa disebut fase resesi,” katanya. Nah, resesi adalah saat yang tepat baik bagi konsumen yang membeli rumah untuk dihuni sendiri (end user) maupun investasi. Posisi tawar mereka di pasar lebih kuat.
Developer sangat butuh uang tunai sehingga akan memberi aneka insentif. Mulai dari diskon harga, subsidi bunga, pembayaran tunai bertahap yang lebih panjang, sampai uang muka bisa dicicil. Developer bisa memberi salah satu atau kombinasi dari aneka insentif itu tergantung situasi pasar masing-masing (contoh-contoh perumahan yang memberi berbagai insentif itu sudah kami tulis di Pasar Properti edisi Februari 2009).
Selain itu desakan kebutuhan likuiditas juga mendorong developer lebih inovatif dan memerhatikan kualitas. Pasalnya, permintaan lebih sedikit ketimbang penawaran. Penjual harus menawarkan harga yang terbaik untuk merebut konsumen. Pembeli benar-benar menjadi raja.
“Ini keuntungan lain membeli rumah pada masa resesi. Kita bisa mendapatkan produk berkualitas dengan harga yang lebih kompetitif,” kata Panangian. Sebaliknya pada saat pasar booming, pengembang cenderung mengejar kuantitas demi memenuhi permintaan yang tinggi. Kualitas pun terabaikan. Yoenazh K Azhar

Kota Harapan Indah
Siapkan Dana Sejak Awal

Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan saat membeli rumah sudah sering diungkap: lokasi strategis, legalitas lengkap, sertifikat induk sudah atas nama developer, reputasi developer bagus, dan bisa dibeli dengan KPR. Tapi, sebelum sampai ke situ terlebih dulu perlu dirumuskan: rumah seperti apa yang diinginkan dan berapa range harganya?

Setelah itu siapkan dana untuk uang muka, biaya KPR, biaya renovasi kecil-kecilan, biaya pindah, membeli perabot, dan lain-lain. Kemudian, tentukan prioritas lokasi. Setiap orang berbeda-beda prioritasnya. Ada yang ingin rumah yang mudah dicapai dari tempat kerja, ada yang mengutamakan rumah yang dekat dengan fasilitas untuk anak istri.

Yang jelas di manapun lokasinya, pastikan aksesnya cukup baik dan di dalam atau di sekitar perumahan tersedia fasilitas sosial dan komersial standar. Untuk itu survei langsung ke lokasi. Bandingkan rumah sekelas di sejumlah perumahan di kawasan, dan pilih yang terbaik kualitas bangunan dan lingkungannya secara fisik dan sosial.

Artinya, cukup aman, tidak banjir, tidak dekat pabrik dan tempat pembuangan sampah, kualitas air cukup baik, infrastruktur dan utilitas memadai. Desain layout rumah sebaiknya simpel saja supaya mudah menambahkan elemen pribadi. Tapi, jangan hanya terpukau dengan tampak muka dan desain layout rumah. Cemati juga spesifikasinya.

Kalau pondasinya batu kali dan struktur beton bertulang, tanyakan berapa kedalaman dan lebar pasangan batu kali serta diameter besinya. Pondasi dan struktur jauh lebih penting karena menyangkut ketahanan dan keamanan rumah terhadap beban, cuaca, pergeseran tanah, dan gempa. Akan lebih bagus kalau sudah ada rumah contoh. Lebih mudah memperkirakan kualitas rumah sekaligus indikator developer sudah mengantungi legalitas lengkap.

Sebelum membayar DP cermati draf PPJB yang disodorkan developer. Perjanjian harus jelas menyebut luas tanah dan bangunan, bentuk dan posisi tanah, spesifikasi bangunan, jadwal serah terima, dan sistem pembayaran. Klausul perjanjian juga mesti proporsional. Kalau kita dikenai denda untuk setiap keterlambatan pembayaran, kita juga bisa minta developer menerakan klausul serupa bila serah terima rumah meleset.

Kontrol pembangunan rumah secara berkala, supaya kalau ada yang melenceng kita bisa segera minta diluruskan. Saat serah terima periksa lagi luas tanah dan bangunan, spesifikasi bangunan terutama dinding, lantai, rangka atap, atap, dan plafon. Apakah semua sudah sesuai dengan yang diperjanjikan? Pastikan juga listrik, air bersih, saluran pembuangan, kloset, dan lain-lain berfungsi. Untuk itu lakukan tes terhadap berbagai utilitas tersebut.

Investor

Bagi investor faktor-faktor yang perlu dicermati kurang lebih sama. Hanya pertimbangannya lebih objektif. Lokasi misalnya, bisa di mana saja asal menguntungkan. Kalau bisa rumah menghadap ke timur dan memiliki view menyenangkan (ke arah taman, danau, golf course, dan lain-lain) supaya mudah disewakan. Secara umum, menurut Panangian, yang prospektif sebagai investasi adalah:

  1. Rumah yang selaras dengan segmen pasar terbesar di lokasi. Misalnya, kalau di kawasan banyak mahasiswa, rumah yang mudah disewakan kepada kalangan itu pasti investasi yang menarik.
  2. Rumah di kawasan yang sedang berkembang (sunrise). Cirinya, stok tanah masih luas, pengembangan rumah dan berbagai fasilitas terus berlangsung. Penataan ruang, infrastruktur, dan utilitasnya juga lebih baik. Sementara populasinya terus bertambah; arus orang yang masuk ke lokasi lebih tinggi daripada yang keluar. “Bisa saja okupansi perumahan rendah, tapi tidak banyak yang menjual rumahnya. Itu berarti ekspektasi orang terhadap prospek kawasan cukup tinggi,” ujarnya.
  3. Rumah mudah diakses dari pusat kota atau sentra aktivitas perkotaan seperti kawasan bisnis, perdagangan, hiburan, pendidikan, pemerintahan, dan lain-lain.
  4. Rumah di kawasan yang bakal mendapat akses baru seperti jalan tol, sumber daya baru seperti minyak bumi dan gas, atau pengembangan dan fasilitas baru yang menarik kedatangan banyak orang.
  5. Rumah di kawasan yang baru diremajakan, atau rumah di kawasan yang menjadi preferensi kalangan tertentu seperti (di Jabodetabek) Menteng, Kebayoran Baru, Kemang, Pondok Indah, Kelapa Gading, Puri Kembangan, Bintaro, dan Serpong.
Investasi bisa jangka pendek atau panjang. Main jangka pendek misalnya, kita membeli rumah saat pre launching lalu menjualnya menjelang serah terima. “Keuntungannya bisa 25 persen,” kata Panangian. Sebaliknya kalau bermain jangka panjang, keuntungannya dari hasil sewa (yield) dan kenaikan nilai rumah (capital gain).
Hanya saja yield rumah kecil, sekitar 3 – 5 persen/tahun. Rumah seharga Rp500 juta misalnya, harga sewanya paling tinggi Rp25 juta/tahun. Yang tinggi gain-nya, bisa mencapai 15 – 25 persen/tahun. Artinya, rumah sejatinya investasi jangka panjang (di atas lima tahun) dengan keuntungan utama dari gain. Bagaimana agar rumah menghasilkan gain yang optimal?
“Kita harus berupaya mencari rumah dengan harga paling kompetitif,” jawabnya. Saat buyers market rumah seperti itu banyak ditawarkan, karena terdesak kebutuhan uang tunai, over kredit, dan lain-lain. Pemilik bersedia melepas rumah dengan harga likuidasi (70 persen dari nilai pasar). Karena itu penting bagi investor untuk bersiap dengan duit tunai untuk menangkap peluang itu.
Akan lebih berlipat keuntungannya kalau pembelian bisa dibiayai bank. Katakanlah, anda bisa membeli rumah senilai Rp500 juta seharga Rp400 juta. Anda langsung mendapat apresiasi instan Rp100 juta. Bila sebuah bank mau memberi kredit 80 persen, praktis Anda membelinya dengan modal nol.

Tenor paling lama
Yang juga tinggi gain-nya adalah rumah yang bisa dibeli dengan tenor KPR paling lama dan mudah disewakan. Misalnya, Anda membeli rumah seharga Rp1 miliar dengan depe Rp200 juta (20 persen) dan KPR Rp800 juta (80 persen). Dengan bunga 10 persen (flat) dan tenor 20 tahun, total utang anda (pokok+bunga) = Rp1,6 miliar. Dibagi 20 tahun atau 240 bulan cicilannya = Rp6,6 juta/bulan.
Karena rumah berada di kawasan yang disukai ekspatriat, anda bisa menyewakannya Rp60 juta/tahun atau Rp5 juta/bulan. Jadi, anda nombok Rp1,6 juta/bulan atau Rp384 juta selama 240 bulan. Tapi, karena lokasi rumah prospektif, harganya naik rata-rata 15 persen/tahun sehingga peningkatan nilai rumah menjadi:

Tahun
Harga (Rp)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1 miliar
1,15 miliar
1,32 miliar
1,5 miliar
1,75 miliar
2 miliar

Setelah tahun kelima anda menjual rumah itu. Saat itu saldo utang tinggal Rp1,2 miliar. Dengan demikian keuntungan anda Rp800 juta (Rp2 miliar – 1,2 miliar) dari modal Rp584 juta (Rp200 juta + 384 juta) dalam lima tahun. Jadi, return-nya = Rp800 juta : Rp584  juta = 136,9 persen atau 27,3 persen/tahun.

Rumah lain yang berpotensi naik tinggi adalah rumah yang masih bisa diperluas atau dikembangkan, rumah warisan, dan rumah yang bisa diubah peruntukannya. Dengan memperbaiki desain dan utilitasnya, memberinya fasilitas baru, membuatnya lebih asri, menyewakannya sebagai kantor, nilai rumah akan naik jauh di atas modal yang dikeluarkan untuk meng-up grade-nya.

Hanya memang, untuk bisa berinvestasi secara benar seorang investor perlu memahami karakteristik pasar setempat karena properti sangat localized, dan jeli melihat peluang. Selalu mengikuti perkembangan ekonomi dan kota, membekali diri dengan pengetahuan tentang bangunan dan tren desain, serta informasi nilai pasar dan harga sewa properti setempat, akan sangat membantu.

Misalnya, rumah seharga Rp500 juta dengan sewa rata-rata Rp10 juta (yield 2 persen) dan kenaikan nilai di bawah 15 persen/tahun, kurang layak sebagai investasi. Tapi, ketika pemerintah merealisasikan pembangunan jalan tol yang membuat akses ke perumahan menjadi lebih enak, ceritanya jadi berbeda. Contoh lain: rumah di sebuah kawasan boleh jadi sangat prospektif, tapi kalau suplai terlalu banyak atau penetapan harga terlalu tinggi, anda sulit berharap dari keuntungan jangka pendek.

Investor juga harus lebih memahami siklus properti agar tahu kapan menjual (sell), membeli (buy), menahan (hold), atau menukar (exchange/switch). “Beli saat buyers market, jual saat sellers market, tahan saat weak market, dan tukar properti yang sudah menurun pertumbuhannya dengan yang baru saat soft market,” jelas Panangian.

Pembelian bisa tunai atau kredit. Bila selisih bunga kredit dengan deposito di atas lima persen (tinggi), lebih baik beli tunai atau fasilitas KPR dengan jangka kredit kurang dari lima tahun. Kalau selisihnya antara 3 – 5 persen (sedang), beli secara tunai bertahap atau KPR dengan uang muka besar dan jangka waktu kreditnya 5-10 tahun. Bila selisihnya kurang dari tiga persen (rendah), beli secara kredit dengan tenor paling lama. Lantas untuk meminimalisir risiko, saat tren bunga meninggi ambil KPR dengan bunga fixed untuk jangka beberapa tahun. Sebaliknya kalau bunga cenderung menurun ambil KPR floating.

From : housing-estate.com

Jangan Anggap Remeh AJB

Akta Jual Beli merupakan salah satu aspek legal yang perlu Anda perhatikan dalam setiap transaksi. Jika tidak punya AJB, Anda akan mengalami kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan.

Di tengah turunnya suku bunga pinjaman dari bank, aset properti berupa tanah atau rumah banyak ditawarkan oleh berbagai pihak. Anda mungkin tergiur dengan tawaran ini. Apalagi jika Anda sedang mencari aset properti berupa tanah—baik untuk investasi maupun untuk Anda pakai sendiri.

Seperti yang mungkin sudah Anda ketahui, dalam membeli sebuah lahan tanah harus melalui berbagai proses tahapan. Proses ini dimulai dari pemeriksaan keabsahan tanah sampai penyerahan sertifikat. Dalam melakukan proses tersebut, jangan Anda hanya memperhatikan faktor harga dan lokasi. Anda juga harus memperhatikan aspek legal. Salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB).

Fungsi

AJB merupakan bukti autentik secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Tetapi tidak hanya itu. AJB berfungsi untuk mengurus surat-surat peralihan dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebab dalam penerbitan sertifikat untuk pemilik baru, AJB harus turut disertakan. Pihak Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan menanyakan AJB yang disyaratkan dalam pendaftaran.

Dua Pihak

Seperti pada umumnya surat perjanjian, AJB membutuhkan adanya dua pihak yang terkait, yaitu pembeli dan penjual. Tetapi tidak semua orang bisa berwenang untuk berfungsi sebagai penjual dan pembeli. “Jika salah satu pihak merupakan orang yang tidak berwenang, maka AJB batal demi hukum”, ujar Cyntia P. Dewantoro, SH. (penasehat hukum dari KST Law Office).

Pihak penjual yang mempunyai wewenang untuk menjual tanah adalah pasangan suami istri (jika suami yang menjual, maka harus ada surat persetujuan dari istri), ahli waris (harus ada persetujuan dari semua pemegang ahli waris), anak dengan umur lebih dari 17 tahun (jika dibawah 17 tahun, maka harus ada wali), atau pihak yang diberi kuasa dari pemilik untuk menjual. Selain itu jika Anda membeli tanah yang pemiliknya adalah badan hukum atau perusahaan, maka pihak penjual yang berwenang adalah direksi perusahaan.

Anda sebagai pembeli juga dibatasi dalam melakukan pembelian tanah. Pembatasan ini dilakukan jika Anda mengatasnamakan perusahaan sebagai pembeli. Pembatasan juga diterapkan untuk warga negara asing. Pembatasan ini diterapkan agar tidak terjadi eksploitasi aset tanah. Jika Anda mengatasnamakan perusahaan maka Anda tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Melainkan Anda harus membeli yang bersertifikat Hak Guna Bangunan. Demikian pula untuk warga negara asing.

Obyek Jual Beli

Dalam jual beli tanah, sudah pasti bahwa yang menjadi obyeknya adalah sertifikat. Dilihat dari statusnya, tanah yang akan Anda beli ada dua jenis, yaitu tanah bersertifikat dan belum bersertifikat. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat maka tidak ada masalah. Anda hanya perlu mengecek keabsahan sertifikat dan menanyakan ke kantor Pertanahan, apakah sertifikat itu benar ada atau tidak.

Namun jika tanah yang akan Anda beli belum bersertifikat, maka Anda harus mengecek status tanah ke kantor Kepala Desa atau kecamatan setempat. Setelah status tanah tersebut benar terdaftar dan bukti kepemilikannya ada, maka Anda dapat meminta surat keterangan dari Kepala Desa/Camat setempat. Selain itu Anda juga harus meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari pihak penjual yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.

Syarat dan Biaya

Jika proses pengecekan keabsahan dan pembayaran pembelian sudah lunas, maka Anda bersama penjual bisa langsung ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan AJB. Sebelum PPAT membuatkan AJB, Anda harus melengkapi syarat-syarat yang diajukan oleh PPAT. Menurut Cynthia, untuk tanah yang bersertifikat, syaratnya berbeda dengan tanah yang belum bersertifikat (lihat Boks: Syarat Pembuatan AJB).

Di antara syarat yang ditetapkan, ada syarat yang perlu diperhatikan yaitu syarat mengenai surat keterangan Advice planning (rencana tata kota). Surat keterangan Advice Planning berguna agar Anda tidak dirugikan oleh penjual. Seringkali penjual dengan sengaja menjual tanahnya dengan harga miring. Padahal tanah tersebut akan terkena pelebaran jalan dan pengembangan kawasan. Jika demikian, luas lahan tanah Anda akan berkurang atau lebih parahnya lagi tanah tersebut akan digusur. Sehingga, dengan Advice Planning Anda bisa mengenali rencana dan perkembangan wilayah di sekitar lahan tanah tersebut.

Setelah semua syarat dan keabsahan terpenuhi, maka PPAT akan menyiapkan AJB. Bundel AJB yang ditandatangani oleh masing-masing pihak jumlahnya ada empat. Keempat bundel itu disimpan sebagai arsip untuk PPAT, Kantor Pertanahan, pembeli, dan penjual. Jika sudah ditandatangani maka Anda bisa mengurus sertifikat balik nama maupun penerbitan sertifikat—untuk tanah yang belum bersertifikat—ke kantor Pertanahan.

Dalam proses pembuatan AJB di kantor PPAT pasti tidak terlepas dengan biaya. Biaya yang dikeluarkan di antaranya adalah biaya untuk PPAT. Menurut Peraturan Menteri Agraria No. 10 Tahun 1961, honorarium atau biaya untuk PPAT dalam pembuatan Akte Jual Beli Tanah ditetapkan sebesar 0,5% dari total transaksi. Sebagai contoh, jika total harga transaksi penjualan tanah sebesar Rp 100 juta, maka biaya untuk PPAT adalah 0,5% x Rp 100 juta yang besarnya adalah Rp 500.000.

Prakteknya di lapangan, pembebanan biaya ini biasanya ditanggung oleh kedua belah pihak. Selain itu biaya juga bisa dinegoisasikan dengan pihak PPAT jika besarnya terlalu tinggi.

Belum Lunas

Secara hukum AJB dibuat jika transaksi jual beli telah lunas pembayarannya. Sebab, pihak Kantor Pertanahan dapat menolak AJB yang transaksinya belum lunas. Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09 Tahun 1995, AJB harus ditandatangani oleh pembeli dan penjual di hadapan PPAT jika pembeli telah lunas membayar seluruh harga tanah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan transaksi jual beli. Selain itu, pembeli wajib menunjukkan dan memperlihatkan surat-surat asli berikut kuitansinya.

Tetapi beberapa contoh di lapangan menunjukan bahwa walaupun transaksi tersebut belum lunas, AJB tetap bisa dibuat. Jika demikian, Anda bisa membuat perjanjian tambahan dengan pihak penjual. Di dalam perjanjian itu memuat di antaranya waktu pelunasan pembayaran dilakukan, dan bagaimana jika terjadi keterlambatan pembayaran yang mengakibatkan terjadinya perselisihan.

Melihat pentingnya AJB, maka jika Anda melakukan transaksi jual beli jangan lupa untuk segera untuk membuat AJB di depan PPAT bersama penjual.

(alf)

BOKS

Syarat Pembuatan AJB

Tanah bersertifikat adalah:

  • Sertifikat asli bidang tanah yang dijual
  • Kartu Tanda Pengengal (KTP) dari pembeli maupun penjual
  • Keterangan bebas sengketa dari pengadilan
  • Surat keterangan Advis Planning (Site Plan Tata Kota) khusus untuk wilayah Jakarta yang didapatkan dari kantor Dinas Tata Kota.
  • Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) jika dilahan tersebut sudah berdiri bangunan
  • Tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru

Tanah belum bersertifikat adalah:

  • Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
  • Surat bukti hak atas tanah
  • Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
  • Sertifikat asli bidang tanah yang dijual
  • Kartu Tanda Pengengal(KTP) dari pembeli maupun penjual
  • Keterangan bebas sengketa dari pengadilan
  • Surat keterangan Advis Planning (Site Plan Tata Kota)
  • Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) jika dilahan tersebut sudah berdiri bangunan
  • Tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru

From : tabloidrumah.com

KPR Panin

PARTNER NAME KPR Panin
ADDRESS Jl. Jendral Sudirman Kav. 1 – (Senayan)
Jakarta Selatan
PHONE (021) 2700545 (10 lines),
FAX (021) 2700340
EMAIL panin@panin.co.id
WEBSITE http://www.panin.co.id
CONTACT PERSON Panin

You can have a Nice and Green house Quick and Easy with KPR Panin.

KPR Panin offers credit for house, shop-house/office-house, apartment, villa, land, renovation and construction.You can afford a new or second house from a contractor, private owner or property agent.So, make your dream come true with KPRPanin.

Getting the benefits from KPRPanin :
• Competitive interest rate
• Reasonable administration fee
• Moderate down payment
• Quick appraisal process with simple terms and conditions
• Credit limit up to 20 years
• Flexible partly or full settlement before due time
• Interesting programs to meet your needs

Enjoy the best service from all Panin Bank Branch Offices in Indonesia

Best service is our commitment. With online system in more than 250 branch offices in Indonesia, you can apply for KPRPanin nice and easy.

Terms and Conditions :
• Indonesian Citizen
• 21-55 years old range of age
• Employee/entrepreneur/professionals

No. Type of Document Employee Entrepreneur Professionals
1 Copy of Applicant’s ID
2 Copy of Applicant’ Spouse’s ID
3 Copy of Family Relationship Card (Kartu Keluarga) / Certificate of Marriage
4 Copy of Tax Registration Number &/ Annual Tax Return – Art. 21 Income Tax
5 Copy of Trading License, Company Registration, Domicile Letter
6 Copy of License
7 Copy of Bank Account or Account Statement (last 3 months)
8 Salary Receipt (last 3 months)
9 Copy of Financial Report (last 2 years)

KPR BCA

PARTNER NAME KPR BCA
ADDRESS BCA Consumer Plus MAG, Mall Artha Gading Lantai Dasar, Zona India, Blok A6 No.9-16
Jakarta Utara
PHONE (021) 52-998-998,
FAX -
EMAIL halobca@bca.co.id
WEBSITE http://www.klikbca.com
CONTACT PERSON BCA

It is everybody’s dream to have a house. Nevertheless, to make it come true we need a big sum of money. BCA understands very well that many people cannot afford to buy a house in cash. Therefore, BCA offers you KPR BCA, a type of loan to purchase or renovate a house. KPR BCA is aim at one individual or employee who can meet the conditions and afford the installments.


Conditions :

  • Applicant must be Indonesian citizen, employee, entrepreneur or professionals
  • Working or trading experiences minimum 2 years.
  • Applicant must be min. of 21 years, or married and maximum of 55 years for employee and 60 years for entrepreneur or professionals when the installment ends.
  • The house is for own use (not for sale/investment)
  • Installment (principal + interest) of total debts (in BCA + other banks) + new application max. 1/3 of applicant’s gross salary/husband and wife’s joint income.
  • Applicant must close insurance (life and fire insurance) under banker’s clause.
  • Applicant must sign credit contract and Mortgage Certificate.
  • Installment automatically cut off the applicant’s account in BCA.
  • Documents to be enclosed by applicant :
Document
Employee
Enterpreneur
Professionals
1
Copy of Applicant’s ID
2
Copy of spouse’s ID
3
Copy of  Family Card
4
Copy of Certificate of Marriage
5
Copy of Tax Registration Number/ Annual Tax Return
-
6
Copy of Trading License
-
-
7
Copy of Company Registration
-
-
8
Copy of Deed of Establishment & Article of Association
-
-
9
Copy of Endorsement from Minister of Justice *)
-
-
10
Copy of License
-
-
11
Original Salary Receipt (last month)/Income Statement **)
-
-
12
Copy of Account Statement or Savings last 3 months
13
Recommendation Letter from Company **)
-
-

*) Only for Entrepreneur of Limited Company
**) Only for husband and wife’s Joint Income

Housing Documentations to be enclosed:

No.
Document
New House
Secondary House
1
Copy Deed of Title/ Deed of Periodic Ownership Scheme (HM/HGB)
2
Copy of Building Permit (IMB)
3
Copy Blueprint
4
Copy of Sale & Purchase Agreement
-
5
Copy of latest Property Ownership Tax
-
6
Renovation Cost*
-

*) Only for renovation

KPR Merdeka

PARTNER NAME KPR Merdeka
ADDRESS Bank NISP Tower lt. 16, Jl. Dr. Satrio No. 25
Jakarta Selatan
PHONE (021) 25533888,
FAX (021) 57944000
EMAIL nisp@banknisp.com
WEBSITE http://www.kprmerdeka.com
CONTACT PERSON merdeka

KPR Merdeka nisp

KPR MERDEKA is one of loan service products courtesy of BANK NISP. Mortgage program that offers you several simple steps such as:

Five Working Days Full Approval
No more long waiting periode and uncertain situation. By applying KPR MERDEKA you can get approval within 5 working days after completing all conditions and documents.

Without Penalty
Free full or partial payment without penalty at any time, later than one year of installment periode.

On-line Application…
Are you too busy and cannot find a time to make an application? Do not hesitate to enter our on-line application right now…

General Terms and Condition:

1. Applicant:
Indonesian Citizen
Minimum 21 year old or married
Maksimum age for:
† Employee: installment periode + applicant’s age < 55 years
† Employer: installment periode + applicant’s age < 60 years

2. Installment’s Condition:
Minimum Installment: IDR 50 Million
Life and Fire Insurance
Installment periode:
† Mortgage (KPR): 1 -15 years
† Shop-House Mortgage (KP-Ruko/Rukan): 1 – 10 years
† Construction/Renovation Loan: 1 -10 years

Documents Needed
Employee
Enterpreneur
Professionals
Photo 3 x 4 cm of Applicant + Spouse (1 copy) ü ü ü
Copy of Applicant + Spouse’s ID Card ü ü ü
Copy of Family Relationship Card ü ü ü
Copy of Certificate of Marriage/ Divorce / Separate Assets (if any) ü ü ü
Copy of Indonesia Citizen Card and Name Alteration Certificate (if any) ü ü ü
Copy of Tax Registration Number &/ Annual Tax Return – Art. 21 Income Tax ü ü ü
Copy of Account Statement / Savings (last 3 months) ü ü ü
Original Salary Receipt (last 3 months) ü
Original Employment Reference Letter ü
Copy of Trading License, Company Registration, Domicile Letter ü
Copy of Deed of Establishment & Article of Association ü
Copy of Financial Report (last 2 years, if any) ü
Medical Permit / Letter of Appointment ü
Copy Certificate of recent Building Permit, Sale & Purchase Agreement and Property Ownership Tax ü ü ü
Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.