Permintaan Properti India Anjlok

PARA pengembang properti India mulai sedikit khawatir.Kebijakan penyesuaian harga jual membuat konsumen di negeri tersebut menurunkan permintaan pembeliannya.

Padahal, penyesuaian harga tersebut didasarkan pada asumsi kenaikan inflasi dan harga material bahan bangunan. Bila kondisi ini terus berlangsung, para pengembang khawatir target penjualannya akan sulit terpenuhi. Kondisi demikian misalnya, terlihat dari penurunan angka penjualan properti hingga 50% di negara bagian Mumbai. Kenaikan penjualan dan harga sejak enam bulan terakhir sepertinya alami perlambatan di luar prediksi.

“Di satu sisi, kenaikan permintaan tanah (oleh pengembang untuk bangunan properti) sudah dimulai. Tetapi di sisi lain, permintaan (konsumen) untuk properti perumahan melambat,” ujar Wakil Ketua Konsultan Properti Knight Frank India Yogendra. Menurut analis Mumbai Property Exchange Sandeep Sadh, di bagian selatan Kota Mumbai konstruksi baru terus dibangun,tapi sejumlah konsumen justru menunda pembeliannya karena harga tinggi.

Bahkan tidak sedikit kemudian sejumlah flat dijual kembali. Yang paling mencengangkan adalah di kawasan pinggiran Kota Mumbai. Di kawasan ini, pembeli tidak dapat membeli karena harga terlalu tinggi.Para pembeli hanya duduk-duduk di pagar dan menunggu sampai harga menjadi sedikit lebih realistis,” sebut Sandeep Sadh melukiskan sikap para konsumen. Ketua Jones Lang LaSalle Meghraj Anuj Puri mengatakan, kenaikan suku bunga pinjaman hipotek menjadi alasan tambahan atas kenaikan harga yang menyebabkan konsumen menahan permintaannya.

“Permintaan sekarang stagnan (karena tingginya harga) dan jika harga lebih tinggi lagi,maka akan menghasilkan penjualan menurun lebih lanjut. Ini akan menjadi tantangan bagi para pengembang untuk mengatasi,” jelasnya. Meskipun mengakui bahwa harga properti yang tinggi menyebabkan penjualan melambat, namun para pengembang tampaknya enggan untuk mengambil langkah pertama untuk menurunkan harga.“ Penjualan telah melambat.

Seperti pembangun lainnya, aku menyadari harga tinggi.Tetapi orangorang tampaknya menerima harga dan pemesanan yang terjadi. Jadi, ketika akan terjadi koreksi,saya tidak bisa mengatakan,” kata pemilik Atithi Developer Hiren Patel. Menurut Patel, salah satu alasan untuk memasang harga tinggi adalah biaya konstruksi lebih besar seperti pada semen, baja, dan pasir yang naik hingga empat dan lima kali lipat.Dia menyangkal itu keserakahan di pihak pengembang.

“ Biaya pengembangan yang lebih tinggi juga memengaruhi pasar untuk menjual kembali,” katanya menjelaskan. Sebelumnya, para pengembang di daratan India mengungkapkan kekhawatirannya atas kenaikan beban biaya proyek properti di negara tersebut.Pasalnya, kenaikan akan sangat memengaruhi harga jual properti kepada pengguna akhir,konsumen. Konfederasi Asosiasi Pengembang Real Estate India mengungkapkan, biaya pembelian properti India terancam naik hingga 12% sepanjang tahun ini.Ini terjadi karena peningkatan harga bahan bangunan, kenaikan suku bunga,dan pajak yang cukup tinggi. Menurut konfederasi, kenaikan terutama menyangkut material utama bangunan-bangunan properti.

Dua di antaranya yang paling penting adalah kenaikan harga semen dan baja.“Pemerintah juga menerapkan pajak pembelian apartemen sebesar 10%. Praktis, ini juga akan menambah komponen biaya pembelian,”sebutnya. Akhir Maret lalu bank pemberi kredit pembiayaan kepemilikan rumah terbesar di pasar properti India,State Bank of India,telah menaikkan tingkat suku bunga kredit. Meski tingkat suku bunganya hanya mencapai 8%,namun tetap saja suku bunga sebesar itu memberikan tambahan biaya bagi pembelian properti.

“Dengan demikian, terdapat kemungkinan kuat adanya kenaikan harga di sektor properti dengan dasar-dasar seperti pajak.Dan tentunya, efek kenaikan ini akan dirasakan oleh pengguna akhir (konsumen),” ujar Ketua Umum Konfederasi Pengembang Real Estate India Raj Menda. Menurut Raj,kondisi demikian sedikit disayangkan.Pasalnya, pasar properti India baru kembali melakukan pemulihan menyusul tekanan ekonomi dan keuangan di tahun lalu.

Kendati perekonomian India tidak alami tekanan krisis ekonomi global cukup dalam,tetap saja sektor real estatenya alami penurunan permintaan dan tekanan pembayaran. “Ada sekitar 6% dari properti tidak terjual,berbaring dengan pengembang real estate seperti yang sekarang.Pada properti komersial, ada kelebihan pasokan yang kemungkinan baru bisa terserap dalam dua tahun ke depan,” papar Raj. Meski alami pemulihan, sambungnya, namun perbankan cenderung masih berhati-hati dalam mengucurkan kredit perumahan kepada konsumen.Tak hanya itu, perbankan juga meminta jaminan lebih tinggi kepada setiap pinjaman yang diajukan pengembang real estate.

Di sisi lain,Pattel berharap indeks properti yang diluncurkan akan membawa kejelasan pada sektor real estate India. Reserve Bank of India baru-baru ini telah membuat indeks properti perumahan untuk melacak proyek perumahan baru di 31 kota besar dan mengukur perubahan kegiatan konstruksi. Indeks ini akan mencakup sejumlah kota besar.Beberapa di antaranya yaitu proyek perumahan baru seperti Delhi, Mumbai, Chennai,Kolkata, dan Bangalore, yang memiliki permintaan pengembangan properti tinggi di seluruh kota di India.

Indeks perumahan diharap bisa memberikan wawasan kepada konsumen, seperti tentang kebutuhan investasi pada pembangunan rumah baru. Dengan pertumbuhan pesat ekonomi seiring meningkatnya permintaan perumahan, indeks dapat digunakan untuk meramalkan kebutuhan untuk rumah baru. Sementara itu, Bank Perumahan Nasional India (NHB) memutuskan untuk memperluas indeks dari tingkat hunian real estate dari lima kota tersebut.Saat ini indeks hanya mencakup 36 kota saja. (propertywire/ zaenal muttaqin)