Beranda > Office News > Saat Tepat Membeli Rumah

Saat Tepat Membeli Rumah


Pada masa resesi konsumen memiliki posisi tawar yang lebih kuat di pasar.

Seperti ekonomi, bisnis properti juga mengenal masa naik (booming) dan turun (resesi). Di antara keduanya ada fase kontraksi (pengerutan) dan pemulihan (revival) yang merupakan periode transisi. Setiap fase berlangsung selama dua tahun atau lebih. Konsumen perlu mengetahui ciri-ciri setiap fase itu untuk membantu mereka melakukan transaksi pada saat yang tepat.
Menurut Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit, fase booming atau peak ditandai dengan likuiditas yang longgar, inflasi dan suku bunga rendah. Orang banyak memegang uang dan ingin membeli barang sehingga pengembang berpesta. Sebab itu masa ini disebut juga sellers market (pasar penjual).
Tapi, tingginya permintaan itu biasanya sulit diimbangi sisi penawaran (supply), karena pengembangan properti butuh waktu. Walhasil, rumah masih dalam masa persiapan sudah diserbu pembeli. Harganya pun naik. Begitu pula harga bahan bangunan. Akibatnya inflasi mulai terkerek, diikuti kenaikan suku bunga dan seretnya likuiditas. Sebagian konsumen mulai menunda pembelian.
Dampak lebih jauh, penjualan developer menurun dan suplai mengendur. Launching produk baru makin jarang. Developer mulai mengiming-imingi konsumen dengan berbagai insentif untuk menahan penurunan itu. Inilah masa kontraksi yang disebut juga weak market (pasar lemah).
Penurunan itu terus berlangsung yang ditandai dengan likuiditas ketat, inflasi dan bunga tinggi. Bisnis properti pun memasuki masa resesi. Penjualan pengembang benar-benar mencapai titik nadir. Ibaratnya barang mencari uang. Karena itu fase ini disebut juga buyers market (pasar pembeli).
Situasi buruk itu akan berangsur pulih setelah inflasi dan bunga turun dan likuiditas mengendur. Penjualan rumah kembali membaik. Inilah masa pemulihan yang disebut juga soft market (pasar lunak). Begitu seterusnya.

Anomali
Panangian menjelaskan, saat ini bisnis properti sebenarnya sudah memasuki fase revival, yang ditandai dengan turunnya BI rate 150 basis poin dalam tiga bulan terakhir menjadi 7,75 persen. Sayangnya, penurunan itu belum diikuti penurunan bunga bank. Bank-bank masih mematok bunga deposito yang tinggi (11 – 12 persen) karena khawatir kesulitan likuiditas di tengah krisis keuangan global, sehingga bunga KPR dan kredit konstruksi pun tetap tinggi (14,5 – 17 persen).
Persyaratan uang muka juga masih ketat, minimal 30 persen dari biasanya bisa 10 persen. “Jadi, situasinya anomali dan sangat tidak rasional. Spread (selisih) antara BI rate dan bunga kredit mencapai 7 – 8 persen. Sebab itu saat ini masih bisa disebut fase resesi,” katanya. Nah, resesi adalah saat yang tepat baik bagi konsumen yang membeli rumah untuk dihuni sendiri (end user) maupun investasi. Posisi tawar mereka di pasar lebih kuat.
Developer sangat butuh uang tunai sehingga akan memberi aneka insentif. Mulai dari diskon harga, subsidi bunga, pembayaran tunai bertahap yang lebih panjang, sampai uang muka bisa dicicil. Developer bisa memberi salah satu atau kombinasi dari aneka insentif itu tergantung situasi pasar masing-masing (contoh-contoh perumahan yang memberi berbagai insentif itu sudah kami tulis di Pasar Properti edisi Februari 2009).
Selain itu desakan kebutuhan likuiditas juga mendorong developer lebih inovatif dan memerhatikan kualitas. Pasalnya, permintaan lebih sedikit ketimbang penawaran. Penjual harus menawarkan harga yang terbaik untuk merebut konsumen. Pembeli benar-benar menjadi raja.
“Ini keuntungan lain membeli rumah pada masa resesi. Kita bisa mendapatkan produk berkualitas dengan harga yang lebih kompetitif,” kata Panangian. Sebaliknya pada saat pasar booming, pengembang cenderung mengejar kuantitas demi memenuhi permintaan yang tinggi. Kualitas pun terabaikan. Yoenazh K Azhar

Kota Harapan Indah
Siapkan Dana Sejak Awal

Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan saat membeli rumah sudah sering diungkap: lokasi strategis, legalitas lengkap, sertifikat induk sudah atas nama developer, reputasi developer bagus, dan bisa dibeli dengan KPR. Tapi, sebelum sampai ke situ terlebih dulu perlu dirumuskan: rumah seperti apa yang diinginkan dan berapa range harganya?

Setelah itu siapkan dana untuk uang muka, biaya KPR, biaya renovasi kecil-kecilan, biaya pindah, membeli perabot, dan lain-lain. Kemudian, tentukan prioritas lokasi. Setiap orang berbeda-beda prioritasnya. Ada yang ingin rumah yang mudah dicapai dari tempat kerja, ada yang mengutamakan rumah yang dekat dengan fasilitas untuk anak istri.

Yang jelas di manapun lokasinya, pastikan aksesnya cukup baik dan di dalam atau di sekitar perumahan tersedia fasilitas sosial dan komersial standar. Untuk itu survei langsung ke lokasi. Bandingkan rumah sekelas di sejumlah perumahan di kawasan, dan pilih yang terbaik kualitas bangunan dan lingkungannya secara fisik dan sosial.

Artinya, cukup aman, tidak banjir, tidak dekat pabrik dan tempat pembuangan sampah, kualitas air cukup baik, infrastruktur dan utilitas memadai. Desain layout rumah sebaiknya simpel saja supaya mudah menambahkan elemen pribadi. Tapi, jangan hanya terpukau dengan tampak muka dan desain layout rumah. Cemati juga spesifikasinya.

Kalau pondasinya batu kali dan struktur beton bertulang, tanyakan berapa kedalaman dan lebar pasangan batu kali serta diameter besinya. Pondasi dan struktur jauh lebih penting karena menyangkut ketahanan dan keamanan rumah terhadap beban, cuaca, pergeseran tanah, dan gempa. Akan lebih bagus kalau sudah ada rumah contoh. Lebih mudah memperkirakan kualitas rumah sekaligus indikator developer sudah mengantungi legalitas lengkap.

Sebelum membayar DP cermati draf PPJB yang disodorkan developer. Perjanjian harus jelas menyebut luas tanah dan bangunan, bentuk dan posisi tanah, spesifikasi bangunan, jadwal serah terima, dan sistem pembayaran. Klausul perjanjian juga mesti proporsional. Kalau kita dikenai denda untuk setiap keterlambatan pembayaran, kita juga bisa minta developer menerakan klausul serupa bila serah terima rumah meleset.

Kontrol pembangunan rumah secara berkala, supaya kalau ada yang melenceng kita bisa segera minta diluruskan. Saat serah terima periksa lagi luas tanah dan bangunan, spesifikasi bangunan terutama dinding, lantai, rangka atap, atap, dan plafon. Apakah semua sudah sesuai dengan yang diperjanjikan? Pastikan juga listrik, air bersih, saluran pembuangan, kloset, dan lain-lain berfungsi. Untuk itu lakukan tes terhadap berbagai utilitas tersebut.

Investor

Bagi investor faktor-faktor yang perlu dicermati kurang lebih sama. Hanya pertimbangannya lebih objektif. Lokasi misalnya, bisa di mana saja asal menguntungkan. Kalau bisa rumah menghadap ke timur dan memiliki view menyenangkan (ke arah taman, danau, golf course, dan lain-lain) supaya mudah disewakan. Secara umum, menurut Panangian, yang prospektif sebagai investasi adalah:

  1. Rumah yang selaras dengan segmen pasar terbesar di lokasi. Misalnya, kalau di kawasan banyak mahasiswa, rumah yang mudah disewakan kepada kalangan itu pasti investasi yang menarik.
  2. Rumah di kawasan yang sedang berkembang (sunrise). Cirinya, stok tanah masih luas, pengembangan rumah dan berbagai fasilitas terus berlangsung. Penataan ruang, infrastruktur, dan utilitasnya juga lebih baik. Sementara populasinya terus bertambah; arus orang yang masuk ke lokasi lebih tinggi daripada yang keluar. “Bisa saja okupansi perumahan rendah, tapi tidak banyak yang menjual rumahnya. Itu berarti ekspektasi orang terhadap prospek kawasan cukup tinggi,” ujarnya.
  3. Rumah mudah diakses dari pusat kota atau sentra aktivitas perkotaan seperti kawasan bisnis, perdagangan, hiburan, pendidikan, pemerintahan, dan lain-lain.
  4. Rumah di kawasan yang bakal mendapat akses baru seperti jalan tol, sumber daya baru seperti minyak bumi dan gas, atau pengembangan dan fasilitas baru yang menarik kedatangan banyak orang.
  5. Rumah di kawasan yang baru diremajakan, atau rumah di kawasan yang menjadi preferensi kalangan tertentu seperti (di Jabodetabek) Menteng, Kebayoran Baru, Kemang, Pondok Indah, Kelapa Gading, Puri Kembangan, Bintaro, dan Serpong.
Investasi bisa jangka pendek atau panjang. Main jangka pendek misalnya, kita membeli rumah saat pre launching lalu menjualnya menjelang serah terima. “Keuntungannya bisa 25 persen,” kata Panangian. Sebaliknya kalau bermain jangka panjang, keuntungannya dari hasil sewa (yield) dan kenaikan nilai rumah (capital gain).
Hanya saja yield rumah kecil, sekitar 3 – 5 persen/tahun. Rumah seharga Rp500 juta misalnya, harga sewanya paling tinggi Rp25 juta/tahun. Yang tinggi gain-nya, bisa mencapai 15 – 25 persen/tahun. Artinya, rumah sejatinya investasi jangka panjang (di atas lima tahun) dengan keuntungan utama dari gain. Bagaimana agar rumah menghasilkan gain yang optimal?
“Kita harus berupaya mencari rumah dengan harga paling kompetitif,” jawabnya. Saat buyers market rumah seperti itu banyak ditawarkan, karena terdesak kebutuhan uang tunai, over kredit, dan lain-lain. Pemilik bersedia melepas rumah dengan harga likuidasi (70 persen dari nilai pasar). Karena itu penting bagi investor untuk bersiap dengan duit tunai untuk menangkap peluang itu.
Akan lebih berlipat keuntungannya kalau pembelian bisa dibiayai bank. Katakanlah, anda bisa membeli rumah senilai Rp500 juta seharga Rp400 juta. Anda langsung mendapat apresiasi instan Rp100 juta. Bila sebuah bank mau memberi kredit 80 persen, praktis Anda membelinya dengan modal nol.

Tenor paling lama
Yang juga tinggi gain-nya adalah rumah yang bisa dibeli dengan tenor KPR paling lama dan mudah disewakan. Misalnya, Anda membeli rumah seharga Rp1 miliar dengan depe Rp200 juta (20 persen) dan KPR Rp800 juta (80 persen). Dengan bunga 10 persen (flat) dan tenor 20 tahun, total utang anda (pokok+bunga) = Rp1,6 miliar. Dibagi 20 tahun atau 240 bulan cicilannya = Rp6,6 juta/bulan.
Karena rumah berada di kawasan yang disukai ekspatriat, anda bisa menyewakannya Rp60 juta/tahun atau Rp5 juta/bulan. Jadi, anda nombok Rp1,6 juta/bulan atau Rp384 juta selama 240 bulan. Tapi, karena lokasi rumah prospektif, harganya naik rata-rata 15 persen/tahun sehingga peningkatan nilai rumah menjadi:

Tahun
Harga (Rp)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1 miliar
1,15 miliar
1,32 miliar
1,5 miliar
1,75 miliar
2 miliar

Setelah tahun kelima anda menjual rumah itu. Saat itu saldo utang tinggal Rp1,2 miliar. Dengan demikian keuntungan anda Rp800 juta (Rp2 miliar – 1,2 miliar) dari modal Rp584 juta (Rp200 juta + 384 juta) dalam lima tahun. Jadi, return-nya = Rp800 juta : Rp584  juta = 136,9 persen atau 27,3 persen/tahun.

Rumah lain yang berpotensi naik tinggi adalah rumah yang masih bisa diperluas atau dikembangkan, rumah warisan, dan rumah yang bisa diubah peruntukannya. Dengan memperbaiki desain dan utilitasnya, memberinya fasilitas baru, membuatnya lebih asri, menyewakannya sebagai kantor, nilai rumah akan naik jauh di atas modal yang dikeluarkan untuk meng-up grade-nya.

Hanya memang, untuk bisa berinvestasi secara benar seorang investor perlu memahami karakteristik pasar setempat karena properti sangat localized, dan jeli melihat peluang. Selalu mengikuti perkembangan ekonomi dan kota, membekali diri dengan pengetahuan tentang bangunan dan tren desain, serta informasi nilai pasar dan harga sewa properti setempat, akan sangat membantu.

Misalnya, rumah seharga Rp500 juta dengan sewa rata-rata Rp10 juta (yield 2 persen) dan kenaikan nilai di bawah 15 persen/tahun, kurang layak sebagai investasi. Tapi, ketika pemerintah merealisasikan pembangunan jalan tol yang membuat akses ke perumahan menjadi lebih enak, ceritanya jadi berbeda. Contoh lain: rumah di sebuah kawasan boleh jadi sangat prospektif, tapi kalau suplai terlalu banyak atau penetapan harga terlalu tinggi, anda sulit berharap dari keuntungan jangka pendek.

Investor juga harus lebih memahami siklus properti agar tahu kapan menjual (sell), membeli (buy), menahan (hold), atau menukar (exchange/switch). “Beli saat buyers market, jual saat sellers market, tahan saat weak market, dan tukar properti yang sudah menurun pertumbuhannya dengan yang baru saat soft market,” jelas Panangian.

Pembelian bisa tunai atau kredit. Bila selisih bunga kredit dengan deposito di atas lima persen (tinggi), lebih baik beli tunai atau fasilitas KPR dengan jangka kredit kurang dari lima tahun. Kalau selisihnya antara 3 – 5 persen (sedang), beli secara tunai bertahap atau KPR dengan uang muka besar dan jangka waktu kreditnya 5-10 tahun. Bila selisihnya kurang dari tiga persen (rendah), beli secara kredit dengan tenor paling lama. Lantas untuk meminimalisir risiko, saat tren bunga meninggi ambil KPR dengan bunga fixed untuk jangka beberapa tahun. Sebaliknya kalau bunga cenderung menurun ambil KPR floating.

From : housing-estate.com

  1. April 30, 2013 pukul 7:05 AM

    Its like you read my thoughts! You seem to know so much approximately this, like you wrote the guide in it or something.
    I think that you could do with a few % to pressure
    the message house a little bit, however instead of that,
    that is magnificent blog. A great read. I will certainly be
    back.

  2. Juni 24, 2013 pukul 6:51 PM

    Usually I don’t read article on blogs, however I would like to say that this write-up very pressured me to take a look at and do it! Your writing style has been surprised me. Thanks, quite great post.

  3. Juli 2, 2013 pukul 5:03 AM

    Sie stehen dabei auf die versautesten Sexspielchen und lassen sich auch gerne auf jedes Rollenspiel ein.
    Ums Geld geht es mir dabei keinesfalls, uns geht es in erster
    Linie um erotische Momente dank Webcam und um einen Mann, dieser einiges Zeit mit mir allein verbringen möchte,
    ohne seine Kumpels oder andere Frauen… nur du und ich… darum bin ich hier angemeldet.
    Alles ist wirklich und Sie sehen Livesex im Webcam Geschlechtsverkehr Livechat und dürfen sich zudem per
    Cam2Cam selbst dazu schalten, um beim Live Sexfilm mitzumachen.

  4. Juli 8, 2013 pukul 7:02 PM

    We simply do not appreciate the corrosive power of inflation.
    Next, you have to start using online information and related magazines.
    What is the future prospect of the area, or what is status of the area needs to be verified from reliable sources other than the promoter
    or seller personnel.

  5. Agustus 6, 2013 pukul 11:33 PM

    I all the time used to read paragraph in news papers but now as
    I am a user of web thus from now I am using net for articles, thanks to
    web.

  6. Agustus 6, 2013 pukul 11:34 PM

    Hey! This is my first comment here so I just wanted to give a quick shout out and say I truly enjoy reading your posts.
    Can you suggest any other blogs/websites/forums
    that deal with the same subjects? Appreciate it!

  7. http://Moneyrobotsubmitter5667.Wordpress.com/
    Agustus 16, 2013 pukul 1:11 PM

    Great post. I used to be checking continuously this blog and I’m impressed! Very helpful info particularly the last section🙂 I maintain such information a lot. I was seeking this particular info for a very long time. Thanks and good luck.

  8. Agustus 23, 2013 pukul 8:01 AM

    Your means of describing all in this article is really nice, all can easily be aware
    of it, Thanks a lot.

  9. Juli 2, 2014 pukul 12:37 AM

    That is a fantastic read through. I really like this website.

    Many thanks for posting about it.

  10. Agustus 15, 2014 pukul 9:08 PM

    This post provides clear idea in support of the new viewers of blogging, that genuinely how to do blogging.

  11. Oktober 3, 2014 pukul 6:37 AM

    Hello to every , for the reason that I am genuinely keen of reading this web site’s post to be updated on a regular basis.
    It carries nice data.

  12. Oktober 4, 2014 pukul 1:10 AM

    Spot on with this write-up, I honestly believe this
    website needs a lot more attention. I’ll probably
    be back again to see more, thanks for the info!

  13. Mei 24, 2015 pukul 7:08 AM

    I think the admin of this website is really working hard in support of his web page, because here every
    stuff is quality based information.

  1. No trackbacks yet.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: