Arsip

Posts Tagged ‘dunia properti’

Jangan Anggap Remeh AJB

Akta Jual Beli merupakan salah satu aspek legal yang perlu Anda perhatikan dalam setiap transaksi. Jika tidak punya AJB, Anda akan mengalami kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan.

Di tengah turunnya suku bunga pinjaman dari bank, aset properti berupa tanah atau rumah banyak ditawarkan oleh berbagai pihak. Anda mungkin tergiur dengan tawaran ini. Apalagi jika Anda sedang mencari aset properti berupa tanah—baik untuk investasi maupun untuk Anda pakai sendiri.

Seperti yang mungkin sudah Anda ketahui, dalam membeli sebuah lahan tanah harus melalui berbagai proses tahapan. Proses ini dimulai dari pemeriksaan keabsahan tanah sampai penyerahan sertifikat. Dalam melakukan proses tersebut, jangan Anda hanya memperhatikan faktor harga dan lokasi. Anda juga harus memperhatikan aspek legal. Salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB).

Fungsi

AJB merupakan bukti autentik secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Tetapi tidak hanya itu. AJB berfungsi untuk mengurus surat-surat peralihan dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebab dalam penerbitan sertifikat untuk pemilik baru, AJB harus turut disertakan. Pihak Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan menanyakan AJB yang disyaratkan dalam pendaftaran.

Dua Pihak

Seperti pada umumnya surat perjanjian, AJB membutuhkan adanya dua pihak yang terkait, yaitu pembeli dan penjual. Tetapi tidak semua orang bisa berwenang untuk berfungsi sebagai penjual dan pembeli. “Jika salah satu pihak merupakan orang yang tidak berwenang, maka AJB batal demi hukum”, ujar Cyntia P. Dewantoro, SH. (penasehat hukum dari KST Law Office).

Pihak penjual yang mempunyai wewenang untuk menjual tanah adalah pasangan suami istri (jika suami yang menjual, maka harus ada surat persetujuan dari istri), ahli waris (harus ada persetujuan dari semua pemegang ahli waris), anak dengan umur lebih dari 17 tahun (jika dibawah 17 tahun, maka harus ada wali), atau pihak yang diberi kuasa dari pemilik untuk menjual. Selain itu jika Anda membeli tanah yang pemiliknya adalah badan hukum atau perusahaan, maka pihak penjual yang berwenang adalah direksi perusahaan.

Anda sebagai pembeli juga dibatasi dalam melakukan pembelian tanah. Pembatasan ini dilakukan jika Anda mengatasnamakan perusahaan sebagai pembeli. Pembatasan juga diterapkan untuk warga negara asing. Pembatasan ini diterapkan agar tidak terjadi eksploitasi aset tanah. Jika Anda mengatasnamakan perusahaan maka Anda tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Melainkan Anda harus membeli yang bersertifikat Hak Guna Bangunan. Demikian pula untuk warga negara asing.

Obyek Jual Beli

Dalam jual beli tanah, sudah pasti bahwa yang menjadi obyeknya adalah sertifikat. Dilihat dari statusnya, tanah yang akan Anda beli ada dua jenis, yaitu tanah bersertifikat dan belum bersertifikat. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat maka tidak ada masalah. Anda hanya perlu mengecek keabsahan sertifikat dan menanyakan ke kantor Pertanahan, apakah sertifikat itu benar ada atau tidak.

Namun jika tanah yang akan Anda beli belum bersertifikat, maka Anda harus mengecek status tanah ke kantor Kepala Desa atau kecamatan setempat. Setelah status tanah tersebut benar terdaftar dan bukti kepemilikannya ada, maka Anda dapat meminta surat keterangan dari Kepala Desa/Camat setempat. Selain itu Anda juga harus meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari pihak penjual yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.

Syarat dan Biaya

Jika proses pengecekan keabsahan dan pembayaran pembelian sudah lunas, maka Anda bersama penjual bisa langsung ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan AJB. Sebelum PPAT membuatkan AJB, Anda harus melengkapi syarat-syarat yang diajukan oleh PPAT. Menurut Cynthia, untuk tanah yang bersertifikat, syaratnya berbeda dengan tanah yang belum bersertifikat (lihat Boks: Syarat Pembuatan AJB).

Di antara syarat yang ditetapkan, ada syarat yang perlu diperhatikan yaitu syarat mengenai surat keterangan Advice planning (rencana tata kota). Surat keterangan Advice Planning berguna agar Anda tidak dirugikan oleh penjual. Seringkali penjual dengan sengaja menjual tanahnya dengan harga miring. Padahal tanah tersebut akan terkena pelebaran jalan dan pengembangan kawasan. Jika demikian, luas lahan tanah Anda akan berkurang atau lebih parahnya lagi tanah tersebut akan digusur. Sehingga, dengan Advice Planning Anda bisa mengenali rencana dan perkembangan wilayah di sekitar lahan tanah tersebut.

Setelah semua syarat dan keabsahan terpenuhi, maka PPAT akan menyiapkan AJB. Bundel AJB yang ditandatangani oleh masing-masing pihak jumlahnya ada empat. Keempat bundel itu disimpan sebagai arsip untuk PPAT, Kantor Pertanahan, pembeli, dan penjual. Jika sudah ditandatangani maka Anda bisa mengurus sertifikat balik nama maupun penerbitan sertifikat—untuk tanah yang belum bersertifikat—ke kantor Pertanahan.

Dalam proses pembuatan AJB di kantor PPAT pasti tidak terlepas dengan biaya. Biaya yang dikeluarkan di antaranya adalah biaya untuk PPAT. Menurut Peraturan Menteri Agraria No. 10 Tahun 1961, honorarium atau biaya untuk PPAT dalam pembuatan Akte Jual Beli Tanah ditetapkan sebesar 0,5% dari total transaksi. Sebagai contoh, jika total harga transaksi penjualan tanah sebesar Rp 100 juta, maka biaya untuk PPAT adalah 0,5% x Rp 100 juta yang besarnya adalah Rp 500.000.

Prakteknya di lapangan, pembebanan biaya ini biasanya ditanggung oleh kedua belah pihak. Selain itu biaya juga bisa dinegoisasikan dengan pihak PPAT jika besarnya terlalu tinggi.

Belum Lunas

Secara hukum AJB dibuat jika transaksi jual beli telah lunas pembayarannya. Sebab, pihak Kantor Pertanahan dapat menolak AJB yang transaksinya belum lunas. Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09 Tahun 1995, AJB harus ditandatangani oleh pembeli dan penjual di hadapan PPAT jika pembeli telah lunas membayar seluruh harga tanah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan transaksi jual beli. Selain itu, pembeli wajib menunjukkan dan memperlihatkan surat-surat asli berikut kuitansinya.

Tetapi beberapa contoh di lapangan menunjukan bahwa walaupun transaksi tersebut belum lunas, AJB tetap bisa dibuat. Jika demikian, Anda bisa membuat perjanjian tambahan dengan pihak penjual. Di dalam perjanjian itu memuat di antaranya waktu pelunasan pembayaran dilakukan, dan bagaimana jika terjadi keterlambatan pembayaran yang mengakibatkan terjadinya perselisihan.

Melihat pentingnya AJB, maka jika Anda melakukan transaksi jual beli jangan lupa untuk segera untuk membuat AJB di depan PPAT bersama penjual.

(alf)

BOKS

Syarat Pembuatan AJB

Tanah bersertifikat adalah:

  • Sertifikat asli bidang tanah yang dijual
  • Kartu Tanda Pengengal (KTP) dari pembeli maupun penjual
  • Keterangan bebas sengketa dari pengadilan
  • Surat keterangan Advis Planning (Site Plan Tata Kota) khusus untuk wilayah Jakarta yang didapatkan dari kantor Dinas Tata Kota.
  • Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) jika dilahan tersebut sudah berdiri bangunan
  • Tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru

Tanah belum bersertifikat adalah:

  • Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
  • Surat bukti hak atas tanah
  • Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
  • Sertifikat asli bidang tanah yang dijual
  • Kartu Tanda Pengengal(KTP) dari pembeli maupun penjual
  • Keterangan bebas sengketa dari pengadilan
  • Surat keterangan Advis Planning (Site Plan Tata Kota)
  • Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) jika dilahan tersebut sudah berdiri bangunan
  • Tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru

From : tabloidrumah.com

Mengapa Properti di Malaysia Menarik bagi Orang Asing?

Dalam 20 tahun terakhir ini, industri properti di Malaysia mengalami perubahan yang signifikan. Mengapa? Ada dua faktor. Pertama, kualitas dan desain mengalami perubahan yang dramatis. Tak ada yang mengatakan bahwa seluruh properti dibangun dengan jelek pada masa lalu atau semua properti yang dibangun sekarang dengan standar tinggi.Yang pasti, ada peningkatan fokus dalam kualitas dan penggunaan bahan-bahan material yang lebih baik. Saat ini banyak pengembang percaya diri membangun rumah berkualitas tanpa khawatir properti itu tidak selesai tepat waktu atau menghadapi persoalan lainnya.

Saat ini banyak desain yang inovatif dan modern. Dalam dua dekade terakhir ini, arsitek Malaysia dan luar negeri telah merancang produk properti dengan melakukan revolusi desain. Memberi fokus yang kuat pada lingkungan dan lanskap memang sesuatu yang baru bagi Malaysia, namun ke depan akan menjadi hal biasa.

Kedua, pemerintah kini aktif mengajak orang asing membeli properti di Malaysia. Pada masa lalu, pemerintah membatasi orang asing membeli properti, tetapi sekarang hampir semua hambatan itu sudah disingkirkan. Tak ada pembatasan berapa jumlah rumah yang dapat dibeli orang asing di Malaysia.

Orang asing tidak membutuhkan waktu lama untuk mendapat persetujuan dari Komite Investasi Asing (The Foreign Investment Committee/FIC) bila mereka membeli properti di Malaysia. Namun, mereka masih harus mendapatkan persetujuan dari otoritas negara dan ini membutuhkan waktu paling lama enam bulan.

Pajak pendapatan modal real estate sudah dihapus, jadi jika Anda menjual properti untuk memperoleh keuntungan, Anda tidak akan dikenakan pajak untuk itu. Di Malaysia, orang asing juga dapat membeli lahan kosong. Kesepakatan penjualan dan pembelian dapat dilakukan atas nama mereka dan ditulis dalam bahasa Inggris. Sejumlah kawasan dengan lahan sewa milik pemerintah juga bisa diperoleh. Waktu sewa biasanya berlaku sampai 99 tahun dan dapat diperbarui setelah masa perjanjian berakhir.

Kemungkinan salah satu aspek yang paling menarik dari properti Malaysia adalah harga yang murah. Real estate utama di pusat kota Kuala Lumpur, yang memiliki harga tertinggi di Malaysia, bernilai hingga 1.200 ringgit Malaysia (RM) per square foot, atau setara dengan 170 poundsterling atau 350 dollar AS. Nilai ini sama dengan 12.000 RM atau 1.695 poundsterling per meter persegi. Harga ini turun separuh jika Anda mencari lahan di dekat pusat kota, dan lebih rendah lagi jika lokasinya di luar kota Kuala Lumpur. Nilai tanah di kota Penang, misalnya, cenderung separuh dari harga di pusat kota Kuala Lumpur.

Ketika Anda membandingkan real estate utama Kuala Lumpur dengan Singapura, terlihat bahwa harga properti di Singapura 10 kali lebih mahal dibandingkan di Kuala Lumpur. Dan ini menunjukkan tawaran yang bernilai dari properti Malaysia bila dikombinasikan dengan umumnya biaya hidup yang relatif rendah. Ini merupakan kombinasi yang luar biasa bagi mereka yang berpikir akan menghabiskan masa pensiunnya di sini.

Apa yang tak boleh dibeli orang asing di Malaysia?

Ada beberapa jenis properti yang tidak boleh dibeli orang asing, yaitu properti dengan harga di bawah 250.000 RM (atau di bawah 350.000 RM di Sarawak). Hal ini untuk melindungi warga Malaysia yang berpendapatan menengah dan rendah dari tekanan inflasi pada pembelian rumah sederhana dan rumah sangat sederhana.

Orang asing juga tidak diizinkan membeli tanah cadangan Malaysia. Bagian-bagian tertentu di Malaysia hanya dapat dibeli oleh warga Malaysia sendiri. Sebagai tambahan, kawasan tertentu dibangun dan dikenal sebagai perkebunan buah-buahan dengan kepadatan bangunan minimal satu properti per acre (1 acre = 0,4046 hektar). Orang asing tidak diizinkan membeli tanah ini.

Harga real estate utama di Malaysia meningkat tajam dalam 10 tahun terakhir ini. Ini merupakan hasil dari meningkatnya minat orang asing dan performa ekonomi yang kuat setelah banyak orang Malaysia membeli rumah milik mereka. Diharapkan tren ini terus berlanjut, meskipun jumlah pembangunan baru mencegah hal ini terjadi begitu cepat. Yang tampak paling terlihat jelas adalah harga properti di pusat kota Kuala Lumpur.  Nah, bagaimana dengan properti di Indonesia?

[kompas.com]