Arsip

Posts Tagged ‘property dijual’

Town House Alternatif Di Tengah Kota

Juni 12, 2010 Century 21 Mediterania 21 komentar

Bagi yang memiliki dana cukup town house tetap pilihan menarik.

Town house adalah alternatif tinggal di rumah biasa di dalam kota selain apartemen. Seperti di rumah biasa, di town house Anda tetap bisa menyalurkan hobi merawat tanaman hias atau memelihara hewan. Kendati terbatas, rumah di town house masih memiliki tanah kosong di depan atau belakang yang bisa dipakai untuk meletakkan pot tanaman atau sangkar binatang.
Kelebihan lain, jumlah rumah di dalam town house biasanya tidak banyak sehingga lingkungannya tidak crowded. Areal town house juga dipagar tinggi, dijaga satpam, dan sebagian dilengkapi beberapa fasilitas khusus untuk penghuni. Sebab itu harga rumahnya tidak ada yang murah. Rata-rata di atas Rp1 miliar per unit.
Sejak dulu town house paling banyak dikembangkan di Jakarta Selatan karena potensial disewakan kepada para ekspatriat. Sementara di wilayah lain di ibu kota, seperti Jakarta Timur, baru beberapa tahun belakangan banyak dipasarkan town house. Town house terbesar di Jakarta Timur adalah Pinang Ranti Mansion yang dikembangkan PT Premier Indonesia tahun 2006, tidak jauh dari pusat belanja Tamini Square di dekat Taman Mini. Sekitar 142 rumah yang ditawarkan ludes dalam dua tahun.
Baru setelah itu town house makin ramai dikembangkan di Jakarta Timur. Yang menarik orientasi pengembangannya bukan lagi untuk disewakan ke ekspatriat tapi untuk dihuni sendiri. Maka rumah-rumahnya pun tidak didesain mengikuti selera bule yang mengedepankan faktor kenyamanan, tapi sesuai selera masyarakat kita yang lebih menitik beratkan pada keindahan fasad.
Harga rumahnya juga tidak setinggi town house di Jakarta Selatan. Bahkan, ada yang di bawah Rp500 juta. Hanya lokasinya sudah agak di pinggir seperti Nur-Az di Jl Kelapa Dua Wetan, Ciracas. Rumah tipe 70/147 dijual Rp461 juta. Town house lain bisa dicari di Kelurahan Gedong (Pasar Rebo), Dukuh (Kramatjati), Cilangkap, dan Bambu Apus. Umumnya aksesibilitasnya cukup baik, jalan menuju lokasi bisa untuk dua mobil, dan mudah dijangkau dari JORR atau jalan tol Jagorawi.

Jakarta Selatan
Sementara di Jakarta Selatan town house dapat dicari di Lebak Bulus, Cilandak, Kebagusan, Jagakarsa, Kemang, Cipete, Pejaten, sampai Pasar Minggu. Di Lebak Bulus town house terbesar adalah Bonavista Residence (7 ha) di Jl Lebak Bulus I yang dikembangkan PT Adiguna Reksasegara. Developer tinggal memasarkan empat unit, masing-masing seharga Rp1,4 miliar. Selanjutnya sisa lahan dijual dalam bentuk kaveling siap bangun berukuran mulai dari 200 m2 seharga Rp3,85 juta/m2
Sementara di kawasan Jatipadang, Pasar Minggu, antara lain dipasarkan Panorama Pejaten Timur, menawarkan 10 rumah seharga di atas Rp1,5 miliar. Penawaran lain Royal Spring (1,2 ha) di kawasan Pol Tangan. Dari 34 unit yang dipasarkan, tinggal delapan unit seharga minimal Rp1,7 miliar. Town house dilengkapi sport club dan fasilitas penunjang lain.
Harga town house di Cilandak lebih tinggi lagi dengan ukuran kaveling besar-besar. Di Bukit Indah, Jl Margasatwa Raya, luas kavelingnya 450-500 m2, sementara bangunan di atas 400 m2. Harganya Rp3,7 miliar/unit. Bahkan di Taman Brawijaya, Jl Brawijaya III/6, Kebayoran Baru, satu unit harganya Rp5,75 miliar dengan kaveling 200 m2 dan bangunan 556 m2 (empat lantai) dilengkapi lift. Yang lain sebutlah Taman Pesona dan Jagakarsa Residence di Jl Kebagusan, serta Villa Amandari di Jl Jagakarsa. Ketiganya menjual rumah antara Rp1 – 1,7 miliar/unit.

Jakarta Utara dan Barat
Meskipun tidak banyak di Jakarta Utara juga ada town house. Seperti The Kew Garden Residence dan Riviera Plaza (PT Summarecon Agung Tbk), dan Gading Grande Residence (PT Agung Podomoro) di Kelapa Gading. Yang lain Marina Coast (PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk) di kawasan Ancol. Hanya keempatnya sudah habis. Yang masih dipasarkan Grand Puri Grisenda (3,8 ha) di dalam perumahan Puri Grisenda (38 ha) di Jl Kapuk Raya.
Tersedia enam tipe pilihan, mulai dari 91/115 seharga Rp700 jutaan. Konsumen yang membeli sekarang mendapat subsidi bunga KPR hingga lima persen. Pembelian bisa juga secara tunai bertahap hingga 60 kali. Di Jakarta Barat penawaran town house juga sangat terbatas. Yang masih dipasarkan Residence 28 di Jl Panjang, dan de Oaze Tomang Jl Gelong Baru Utara II, Tomang, selain satu dua proyek di Kebon Jeruk.

Pesona Gintung
Masuk Tangerang Selatan
Karena lahan di Jakarta Selatan makin menipis, pembangunan town house melebar ke Tangerang Selatan, di kawasan perbatasan dengan Jakarta Selatan seperti Rempoa, Jl WS Supratman, Jl Raya Legoso, Jl Kompas-Jl Menjangan-Jl Merpati Raya. Di Jl Pahlawan Rempoa PT Hanusentra Propertindo memasarkan town house Alamanda (6.000 m2) di dalam perumahan Pesona Gintung Residence (5,2 ha), sekitar 300 meter dari pertigaan Gintung di Jl Juanda atau 2,5 km dari Pondok Indok Indah.
Jumlah rumah yang dipasarkan 13 unit dengan luas bangunan 120, 188, dan 198 m2, sedangkan luas kaveling bervariasi antara 105-186 m2. Rumah dijual antara Rp800 jutaan sampai Rp1,4 miliar/unit. Konsumen bebas mengubah layout ruang atau menambah kamar tanpa mengubah fasad. Town house dilengkapi sport club dan di sekitarnya berdiri pusat belanja Makro, Giant, dan Carrefour. Ke Mal Pondok Indah atau Cilandak Town Square juga dekat.
Pilihan lain di sekitar Rempoa adalah The Green Wood Garden (8.000 m2), beberapa ratus meter dari Pesona Gintung. Keunikan town house ini pohon-pohon besar yang ada di areanya dipertahankan sehingga suasana lingkungan langsung terasa nyaman. Di Jl WR Supratman, sekitar empat kilometer dari pertigaan Gintung ada dua town house: The Groove dan The Green Wood Residence. Keduanya berdekatan, tapi lokasi The Groove sedikit masuk ke dalam gang sehingga posisinya berada di belakang The Green Wood Residence.
Town house yang lokasinya sekitar 2-3 km dari pintu tol Pondok Ranji di ruas tol Ulujami-Bintaro juga menarik. Beberapa di antaranya adalah The Tamarind di Jl Rajawali, dan Bintaro Hill di Jl Merpati Raya. The Tamarind menyasar pasar menengah atas dengan rumah tipe 120/140 seharga Rp800 jutaan. Semua rumah dijual dalam kondisi siap huni hasil rancangan arsitek Yori Antar.
Sedangkan Bintaro Hill (2,7 ha) dikembangkan untuk kalangan menengah dengan rumah seharga di bawah Rp500 juta. Developernya PT Caturtama Grahacipta menawarkan empat tipe: 45/84 seharga Rp275 juta, 63/96 Rp325 juta, 80/84 Rp425 juta, dan 90/96 Rp460 juta. Uang muka 20 persen bisa dicicil enam kali, dan bunga KPR hanya 13,25 persen dari Bank BRI. Fasilitasnya mini sport club. Di sekitarnya ada Bintaro Trade Centre, Rumah Sakit Internasional Bintaro, Carrefour, dan Sekolah High Scope Bintaro. Dari 130 unit yang dibangun di Bintaro Hill, sudah terjual 30 persen.

Sejumlah Townhouse di Jakarta

No	Nama Townhouse	Alamat	Luas dalam m2	Harga (Rp/unit)
1	Cilangkap Residence PT Hamparan Dunia Investama	Jl Raya Cilangkap No 55 Jakarta Timur	74/118.93 84/120 86//147 95/70 150/173	675.255.000 714.000.000 815.500.000 905.664.375 1.130.500.000
2	Cipayung Residence	Jl Raya Kelapa Dua Wetan, Ciracas, Jakarta Timur	60/102 65/88 70/99 75/122.16	630.848.000 596.288.000 657.278.000 746.662.400
3	Nur-Az	Jl Raya Kelapa Dua Wetan, Ciracas, Jakarta Timur	288/271 240/231 88/188 70/147T 70/1080	1.550.000.000 1.302.000.000 668.000.000 539.000.000 461.000.000
4	The Bamboo PT Umawar Isasabluza	Jl Panti Asuhan, Bambu Apus Jakarta Timur	140/195 145/ 199 150/169 150/212 167/235	963.500.000 990.500.000 932.500.000 1.040.000.000 1.155.300.000
5	Gedong Prima	Jl H.Taiman, Kel Gedong, Pasar Rebo, Jakarta Timur	101/119 107/150 101/148	692.000.000 860.000.000 806.000.000
6	Bonavista Residence PT Adiguna Reksasegara	Jl Lebak Bulus I, Lebak Bulus Jakarta Selatan	249/140	1.500.000.000
7	Panorama Pejaten Timur PT Hasyim Wira Brother	Jl Nangka, Poltangan Jakarta Selatan	200/235 352/293 360/364 402/383 380/408	1.125.000.000 1.600.000.000 1.900.000.000 2.100.000.000 1.800.000.000
8	Royal Spring (d/h Royal Victorian) PT Binakarya Griya Tama	Jl Raya Jatipadang, Pasar Minggu, Jakarta Selatan	215/140 230/161 310/232	1.756.000.000 1.998.000.000 2.794.000.000
9	Bukit Indah	Jl Margasatwa Raya, Bukit Indah Cilandak, Pondok Labu, Jaksel	450/418 500/442	3.650.000.000 3.750.000.000
10	Taman Brawijaya	Jl Brawijaya III/6, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan	556/200	5.750.000.000
11	Villa Amandari	Jl Jagakarsa No 90, Jagakarsa Jakarta Selatan	160/250 339/160	1,5 miliaran 1,7 miliaran
12	Taman Pesona PT Griya Remiza Design	Jl Kebagusan Raya No 39, Lenteng Agung, Jaksel	125/165 140/180	1,2 miliaran 1,4 miliaran
13	Jagakarsa Residence PT Mandala Griya Cipta	Jl Kebagusan Raya, Lenteng Agung, Jaksel	140/128 140/140 160/208	1.085.000.000 1.200.000.000 1.500.000.000
14	Pesona Gintung Residence	Jl Pahlawan No 10, Rempoa Jakarta Selatan	115/105 148/157 163/198 188/104	756.201.600 1.000.999.000 1,5 miliaran 1,2 miliaran
15	The Groove	Jl H Isa – WR Supratman Ciputat, Jakarta Selatan	70/98 85/100 97/100 114/103 125/213	541.358.900 569.520.000 614.950.000 687.495.000 989.995.000
16	de Oaze Tomang PT Dwi Mitra Multi Sentosa	Jl Gelong Baru Utara II, Tomang, Jakarta Barat	47/84 350/120	2,1 miliaran 3,1 miliaran
17	Grand Puri Grisenda	Jl Pantai Indah Timur, Kapuk Raya, Jakarta Utara	91/115 100/115 107/162 210/82 168/99	944.000.000 938.750.000 1.186.200.000 1.091.000.000 1.261.000.000

Kategori:Office News Tag:Apakah itu TOWNHOUSE ?, berita property, brand new, century, Century 21 Mediterania, Dijual murah, dijual property, Jual Property, Marketing Century 21, Marketing property, mediterania, property, property dijual, Top Marketing Century 21 Mediterania, Top Marketing Property, Town House Alternatif Di Tengah Kota, townhouse

Saat Tepat Membeli Rumah

Juni 12, 2010 Century 21 Mediterania 14 komentar

Pada masa resesi konsumen memiliki posisi tawar yang lebih kuat di pasar.

Seperti ekonomi, bisnis properti juga mengenal masa naik (booming) dan turun (resesi). Di antara keduanya ada fase kontraksi (pengerutan) dan pemulihan (revival) yang merupakan periode transisi. Setiap fase berlangsung selama dua tahun atau lebih. Konsumen perlu mengetahui ciri-ciri setiap fase itu untuk membantu mereka melakukan transaksi pada saat yang tepat.
Menurut Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit, fase booming atau peak ditandai dengan likuiditas yang longgar, inflasi dan suku bunga rendah. Orang banyak memegang uang dan ingin membeli barang sehingga pengembang berpesta. Sebab itu masa ini disebut juga sellers market (pasar penjual).
Tapi, tingginya permintaan itu biasanya sulit diimbangi sisi penawaran (supply), karena pengembangan properti butuh waktu. Walhasil, rumah masih dalam masa persiapan sudah diserbu pembeli. Harganya pun naik. Begitu pula harga bahan bangunan. Akibatnya inflasi mulai terkerek, diikuti kenaikan suku bunga dan seretnya likuiditas. Sebagian konsumen mulai menunda pembelian.
Dampak lebih jauh, penjualan developer menurun dan suplai mengendur. Launching produk baru makin jarang. Developer mulai mengiming-imingi konsumen dengan berbagai insentif untuk menahan penurunan itu. Inilah masa kontraksi yang disebut juga weak market (pasar lemah).
Penurunan itu terus berlangsung yang ditandai dengan likuiditas ketat, inflasi dan bunga tinggi. Bisnis properti pun memasuki masa resesi. Penjualan pengembang benar-benar mencapai titik nadir. Ibaratnya barang mencari uang. Karena itu fase ini disebut juga buyers market (pasar pembeli).
Situasi buruk itu akan berangsur pulih setelah inflasi dan bunga turun dan likuiditas mengendur. Penjualan rumah kembali membaik. Inilah masa pemulihan yang disebut juga soft market (pasar lunak). Begitu seterusnya.

Anomali
Panangian menjelaskan, saat ini bisnis properti sebenarnya sudah memasuki fase revival, yang ditandai dengan turunnya BI rate 150 basis poin dalam tiga bulan terakhir menjadi 7,75 persen. Sayangnya, penurunan itu belum diikuti penurunan bunga bank. Bank-bank masih mematok bunga deposito yang tinggi (11 – 12 persen) karena khawatir kesulitan likuiditas di tengah krisis keuangan global, sehingga bunga KPR dan kredit konstruksi pun tetap tinggi (14,5 – 17 persen).
Persyaratan uang muka juga masih ketat, minimal 30 persen dari biasanya bisa 10 persen. “Jadi, situasinya anomali dan sangat tidak rasional. Spread (selisih) antara BI rate dan bunga kredit mencapai 7 – 8 persen. Sebab itu saat ini masih bisa disebut fase resesi,” katanya. Nah, resesi adalah saat yang tepat baik bagi konsumen yang membeli rumah untuk dihuni sendiri (end user) maupun investasi. Posisi tawar mereka di pasar lebih kuat.
Developer sangat butuh uang tunai sehingga akan memberi aneka insentif. Mulai dari diskon harga, subsidi bunga, pembayaran tunai bertahap yang lebih panjang, sampai uang muka bisa dicicil. Developer bisa memberi salah satu atau kombinasi dari aneka insentif itu tergantung situasi pasar masing-masing (contoh-contoh perumahan yang memberi berbagai insentif itu sudah kami tulis di Pasar Properti edisi Februari 2009).
Selain itu desakan kebutuhan likuiditas juga mendorong developer lebih inovatif dan memerhatikan kualitas. Pasalnya, permintaan lebih sedikit ketimbang penawaran. Penjual harus menawarkan harga yang terbaik untuk merebut konsumen. Pembeli benar-benar menjadi raja.
“Ini keuntungan lain membeli rumah pada masa resesi. Kita bisa mendapatkan produk berkualitas dengan harga yang lebih kompetitif,” kata Panangian. Sebaliknya pada saat pasar booming, pengembang cenderung mengejar kuantitas demi memenuhi permintaan yang tinggi. Kualitas pun terabaikan. Yoenazh K Azhar

Kota Harapan Indah
Siapkan Dana Sejak Awal
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan saat membeli rumah sudah sering diungkap: lokasi strategis, legalitas lengkap, sertifikat induk sudah atas nama developer, reputasi developer bagus, dan bisa dibeli dengan KPR. Tapi, sebelum sampai ke situ terlebih dulu perlu dirumuskan: rumah seperti apa yang diinginkan dan berapa range harganya?

Setelah itu siapkan dana untuk uang muka, biaya KPR, biaya renovasi kecil-kecilan, biaya pindah, membeli perabot, dan lain-lain. Kemudian, tentukan prioritas lokasi. Setiap orang berbeda-beda prioritasnya. Ada yang ingin rumah yang mudah dicapai dari tempat kerja, ada yang mengutamakan rumah yang dekat dengan fasilitas untuk anak istri.

Yang jelas di manapun lokasinya, pastikan aksesnya cukup baik dan di dalam atau di sekitar perumahan tersedia fasilitas sosial dan komersial standar. Untuk itu survei langsung ke lokasi. Bandingkan rumah sekelas di sejumlah perumahan di kawasan, dan pilih yang terbaik kualitas bangunan dan lingkungannya secara fisik dan sosial.

Artinya, cukup aman, tidak banjir, tidak dekat pabrik dan tempat pembuangan sampah, kualitas air cukup baik, infrastruktur dan utilitas memadai. Desain layout rumah sebaiknya simpel saja supaya mudah menambahkan elemen pribadi. Tapi, jangan hanya terpukau dengan tampak muka dan desain layout rumah. Cemati juga spesifikasinya.

Kalau pondasinya batu kali dan struktur beton bertulang, tanyakan berapa kedalaman dan lebar pasangan batu kali serta diameter besinya. Pondasi dan struktur jauh lebih penting karena menyangkut ketahanan dan keamanan rumah terhadap beban, cuaca, pergeseran tanah, dan gempa. Akan lebih bagus kalau sudah ada rumah contoh. Lebih mudah memperkirakan kualitas rumah sekaligus indikator developer sudah mengantungi legalitas lengkap.

Sebelum membayar DP cermati draf PPJB yang disodorkan developer. Perjanjian harus jelas menyebut luas tanah dan bangunan, bentuk dan posisi tanah, spesifikasi bangunan, jadwal serah terima, dan sistem pembayaran. Klausul perjanjian juga mesti proporsional. Kalau kita dikenai denda untuk setiap keterlambatan pembayaran, kita juga bisa minta developer menerakan klausul serupa bila serah terima rumah meleset.

Kontrol pembangunan rumah secara berkala, supaya kalau ada yang melenceng kita bisa segera minta diluruskan. Saat serah terima periksa lagi luas tanah dan bangunan, spesifikasi bangunan terutama dinding, lantai, rangka atap, atap, dan plafon. Apakah semua sudah sesuai dengan yang diperjanjikan? Pastikan juga listrik, air bersih, saluran pembuangan, kloset, dan lain-lain berfungsi. Untuk itu lakukan tes terhadap berbagai utilitas tersebut.

Investor
Bagi investor faktor-faktor yang perlu dicermati kurang lebih sama. Hanya pertimbangannya lebih objektif. Lokasi misalnya, bisa di mana saja asal menguntungkan. Kalau bisa rumah menghadap ke timur dan memiliki view menyenangkan (ke arah taman, danau, golf course, dan lain-lain) supaya mudah disewakan. Secara umum, menurut Panangian, yang prospektif sebagai investasi adalah:

Rumah yang selaras dengan segmen pasar terbesar di lokasi. Misalnya, kalau di kawasan banyak mahasiswa, rumah yang mudah disewakan kepada kalangan itu pasti investasi yang menarik.
Rumah di kawasan yang sedang berkembang (sunrise). Cirinya, stok tanah masih luas, pengembangan rumah dan berbagai fasilitas terus berlangsung. Penataan ruang, infrastruktur, dan utilitasnya juga lebih baik. Sementara populasinya terus bertambah; arus orang yang masuk ke lokasi lebih tinggi daripada yang keluar. “Bisa saja okupansi perumahan rendah, tapi tidak banyak yang menjual rumahnya. Itu berarti ekspektasi orang terhadap prospek kawasan cukup tinggi,” ujarnya.
Rumah mudah diakses dari pusat kota atau sentra aktivitas perkotaan seperti kawasan bisnis, perdagangan, hiburan, pendidikan, pemerintahan, dan lain-lain.
Rumah di kawasan yang bakal mendapat akses baru seperti jalan tol, sumber daya baru seperti minyak bumi dan gas, atau pengembangan dan fasilitas baru yang menarik kedatangan banyak orang.
Rumah di kawasan yang baru diremajakan, atau rumah di kawasan yang menjadi preferensi kalangan tertentu seperti (di Jabodetabek) Menteng, Kebayoran Baru, Kemang, Pondok Indah, Kelapa Gading, Puri Kembangan, Bintaro, dan Serpong.

Investasi bisa jangka pendek atau panjang. Main jangka pendek misalnya, kita membeli rumah saat pre launching lalu menjualnya menjelang serah terima. “Keuntungannya bisa 25 persen,” kata Panangian. Sebaliknya kalau bermain jangka panjang, keuntungannya dari hasil sewa (yield) dan kenaikan nilai rumah (capital gain).
Hanya saja yield rumah kecil, sekitar 3 – 5 persen/tahun. Rumah seharga Rp500 juta misalnya, harga sewanya paling tinggi Rp25 juta/tahun. Yang tinggi gain-nya, bisa mencapai 15 – 25 persen/tahun. Artinya, rumah sejatinya investasi jangka panjang (di atas lima tahun) dengan keuntungan utama dari gain. Bagaimana agar rumah menghasilkan gain yang optimal?
“Kita harus berupaya mencari rumah dengan harga paling kompetitif,” jawabnya. Saat buyers market rumah seperti itu banyak ditawarkan, karena terdesak kebutuhan uang tunai, over kredit, dan lain-lain. Pemilik bersedia melepas rumah dengan harga likuidasi (70 persen dari nilai pasar). Karena itu penting bagi investor untuk bersiap dengan duit tunai untuk menangkap peluang itu.
Akan lebih berlipat keuntungannya kalau pembelian bisa dibiayai bank. Katakanlah, anda bisa membeli rumah senilai Rp500 juta seharga Rp400 juta. Anda langsung mendapat apresiasi instan Rp100 juta. Bila sebuah bank mau memberi kredit 80 persen, praktis Anda membelinya dengan modal nol.

Tenor paling lama
Yang juga tinggi gain-nya adalah rumah yang bisa dibeli dengan tenor KPR paling lama dan mudah disewakan. Misalnya, Anda membeli rumah seharga Rp1 miliar dengan depe Rp200 juta (20 persen) dan KPR Rp800 juta (80 persen). Dengan bunga 10 persen (flat) dan tenor 20 tahun, total utang anda (pokok+bunga) = Rp1,6 miliar. Dibagi 20 tahun atau 240 bulan cicilannya = Rp6,6 juta/bulan.
Karena rumah berada di kawasan yang disukai ekspatriat, anda bisa menyewakannya Rp60 juta/tahun atau Rp5 juta/bulan. Jadi, anda nombok Rp1,6 juta/bulan atau Rp384 juta selama 240 bulan. Tapi, karena lokasi rumah prospektif, harganya naik rata-rata 15 persen/tahun sehingga peningkatan nilai rumah menjadi:

Tahun	Harga (Rp)
2009 2010 2011 2012 2013 2014	1 miliar 1,15 miliar 1,32 miliar 1,5 miliar 1,75 miliar 2 miliar

Setelah tahun kelima anda menjual rumah itu. Saat itu saldo utang tinggal Rp1,2 miliar. Dengan demikian keuntungan anda Rp800 juta (Rp2 miliar – 1,2 miliar) dari modal Rp584 juta (Rp200 juta + 384 juta) dalam lima tahun. Jadi, return-nya = Rp800 juta : Rp584 juta = 136,9 persen atau 27,3 persen/tahun.

Rumah lain yang berpotensi naik tinggi adalah rumah yang masih bisa diperluas atau dikembangkan, rumah warisan, dan rumah yang bisa diubah peruntukannya. Dengan memperbaiki desain dan utilitasnya, memberinya fasilitas baru, membuatnya lebih asri, menyewakannya sebagai kantor, nilai rumah akan naik jauh di atas modal yang dikeluarkan untuk meng-up grade-nya.

Hanya memang, untuk bisa berinvestasi secara benar seorang investor perlu memahami karakteristik pasar setempat karena properti sangat localized, dan jeli melihat peluang. Selalu mengikuti perkembangan ekonomi dan kota, membekali diri dengan pengetahuan tentang bangunan dan tren desain, serta informasi nilai pasar dan harga sewa properti setempat, akan sangat membantu.

Misalnya, rumah seharga Rp500 juta dengan sewa rata-rata Rp10 juta (yield 2 persen) dan kenaikan nilai di bawah 15 persen/tahun, kurang layak sebagai investasi. Tapi, ketika pemerintah merealisasikan pembangunan jalan tol yang membuat akses ke perumahan menjadi lebih enak, ceritanya jadi berbeda. Contoh lain: rumah di sebuah kawasan boleh jadi sangat prospektif, tapi kalau suplai terlalu banyak atau penetapan harga terlalu tinggi, anda sulit berharap dari keuntungan jangka pendek.

Investor juga harus lebih memahami siklus properti agar tahu kapan menjual (sell), membeli (buy), menahan (hold), atau menukar (exchange/switch). “Beli saat buyers market, jual saat sellers market, tahan saat weak market, dan tukar properti yang sudah menurun pertumbuhannya dengan yang baru saat soft market,” jelas Panangian.

Pembelian bisa tunai atau kredit. Bila selisih bunga kredit dengan deposito di atas lima persen (tinggi), lebih baik beli tunai atau fasilitas KPR dengan jangka kredit kurang dari lima tahun. Kalau selisihnya antara 3 – 5 persen (sedang), beli secara tunai bertahap atau KPR dengan uang muka besar dan jangka waktu kreditnya 5-10 tahun. Bila selisihnya kurang dari tiga persen (rendah), beli secara kredit dengan tenor paling lama. Lantas untuk meminimalisir risiko, saat tren bunga meninggi ambil KPR dengan bunga fixed untuk jangka beberapa tahun. Sebaliknya kalau bunga cenderung menurun ambil KPR floating.

From : housing-estate.com

Jangan Anggap Remeh AJB

Juni 12, 2010 Century 21 Mediterania 4 komentar

Akta Jual Beli merupakan salah satu aspek legal yang perlu Anda perhatikan dalam setiap transaksi. Jika tidak punya AJB, Anda akan mengalami kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan.

Di tengah turunnya suku bunga pinjaman dari bank, aset properti berupa tanah atau rumah banyak ditawarkan oleh berbagai pihak. Anda mungkin tergiur dengan tawaran ini. Apalagi jika Anda sedang mencari aset properti berupa tanah—baik untuk investasi maupun untuk Anda pakai sendiri.

Seperti yang mungkin sudah Anda ketahui, dalam membeli sebuah lahan tanah harus melalui berbagai proses tahapan. Proses ini dimulai dari pemeriksaan keabsahan tanah sampai penyerahan sertifikat. Dalam melakukan proses tersebut, jangan Anda hanya memperhatikan faktor harga dan lokasi. Anda juga harus memperhatikan aspek legal. Salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB).

Fungsi

AJB merupakan bukti autentik secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Tetapi tidak hanya itu. AJB berfungsi untuk mengurus surat-surat peralihan dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebab dalam penerbitan sertifikat untuk pemilik baru, AJB harus turut disertakan. Pihak Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan menanyakan AJB yang disyaratkan dalam pendaftaran.

Dua Pihak

Seperti pada umumnya surat perjanjian, AJB membutuhkan adanya dua pihak yang terkait, yaitu pembeli dan penjual. Tetapi tidak semua orang bisa berwenang untuk berfungsi sebagai penjual dan pembeli. “Jika salah satu pihak merupakan orang yang tidak berwenang, maka AJB batal demi hukum”, ujar Cyntia P. Dewantoro, SH. (penasehat hukum dari KST Law Office).

Pihak penjual yang mempunyai wewenang untuk menjual tanah adalah pasangan suami istri (jika suami yang menjual, maka harus ada surat persetujuan dari istri), ahli waris (harus ada persetujuan dari semua pemegang ahli waris), anak dengan umur lebih dari 17 tahun (jika dibawah 17 tahun, maka harus ada wali), atau pihak yang diberi kuasa dari pemilik untuk menjual. Selain itu jika Anda membeli tanah yang pemiliknya adalah badan hukum atau perusahaan, maka pihak penjual yang berwenang adalah direksi perusahaan.

Anda sebagai pembeli juga dibatasi dalam melakukan pembelian tanah. Pembatasan ini dilakukan jika Anda mengatasnamakan perusahaan sebagai pembeli. Pembatasan juga diterapkan untuk warga negara asing. Pembatasan ini diterapkan agar tidak terjadi eksploitasi aset tanah. Jika Anda mengatasnamakan perusahaan maka Anda tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Melainkan Anda harus membeli yang bersertifikat Hak Guna Bangunan. Demikian pula untuk warga negara asing.

Obyek Jual Beli

Dalam jual beli tanah, sudah pasti bahwa yang menjadi obyeknya adalah sertifikat. Dilihat dari statusnya, tanah yang akan Anda beli ada dua jenis, yaitu tanah bersertifikat dan belum bersertifikat. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat maka tidak ada masalah. Anda hanya perlu mengecek keabsahan sertifikat dan menanyakan ke kantor Pertanahan, apakah sertifikat itu benar ada atau tidak.

Namun jika tanah yang akan Anda beli belum bersertifikat, maka Anda harus mengecek status tanah ke kantor Kepala Desa atau kecamatan setempat. Setelah status tanah tersebut benar terdaftar dan bukti kepemilikannya ada, maka Anda dapat meminta surat keterangan dari Kepala Desa/Camat setempat. Selain itu Anda juga harus meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari pihak penjual yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.

Syarat dan Biaya

Jika proses pengecekan keabsahan dan pembayaran pembelian sudah lunas, maka Anda bersama penjual bisa langsung ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan AJB. Sebelum PPAT membuatkan AJB, Anda harus melengkapi syarat-syarat yang diajukan oleh PPAT. Menurut Cynthia, untuk tanah yang bersertifikat, syaratnya berbeda dengan tanah yang belum bersertifikat (lihat Boks: Syarat Pembuatan AJB).

Di antara syarat yang ditetapkan, ada syarat yang perlu diperhatikan yaitu syarat mengenai surat keterangan Advice planning (rencana tata kota). Surat keterangan Advice Planning berguna agar Anda tidak dirugikan oleh penjual. Seringkali penjual dengan sengaja menjual tanahnya dengan harga miring. Padahal tanah tersebut akan terkena pelebaran jalan dan pengembangan kawasan. Jika demikian, luas lahan tanah Anda akan berkurang atau lebih parahnya lagi tanah tersebut akan digusur. Sehingga, dengan Advice Planning Anda bisa mengenali rencana dan perkembangan wilayah di sekitar lahan tanah tersebut.

Setelah semua syarat dan keabsahan terpenuhi, maka PPAT akan menyiapkan AJB. Bundel AJB yang ditandatangani oleh masing-masing pihak jumlahnya ada empat. Keempat bundel itu disimpan sebagai arsip untuk PPAT, Kantor Pertanahan, pembeli, dan penjual. Jika sudah ditandatangani maka Anda bisa mengurus sertifikat balik nama maupun penerbitan sertifikat—untuk tanah yang belum bersertifikat—ke kantor Pertanahan.

Dalam proses pembuatan AJB di kantor PPAT pasti tidak terlepas dengan biaya. Biaya yang dikeluarkan di antaranya adalah biaya untuk PPAT. Menurut Peraturan Menteri Agraria No. 10 Tahun 1961, honorarium atau biaya untuk PPAT dalam pembuatan Akte Jual Beli Tanah ditetapkan sebesar 0,5% dari total transaksi. Sebagai contoh, jika total harga transaksi penjualan tanah sebesar Rp 100 juta, maka biaya untuk PPAT adalah 0,5% x Rp 100 juta yang besarnya adalah Rp 500.000.

Prakteknya di lapangan, pembebanan biaya ini biasanya ditanggung oleh kedua belah pihak. Selain itu biaya juga bisa dinegoisasikan dengan pihak PPAT jika besarnya terlalu tinggi.

Belum Lunas

Secara hukum AJB dibuat jika transaksi jual beli telah lunas pembayarannya. Sebab, pihak Kantor Pertanahan dapat menolak AJB yang transaksinya belum lunas. Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09 Tahun 1995, AJB harus ditandatangani oleh pembeli dan penjual di hadapan PPAT jika pembeli telah lunas membayar seluruh harga tanah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan transaksi jual beli. Selain itu, pembeli wajib menunjukkan dan memperlihatkan surat-surat asli berikut kuitansinya.

Tetapi beberapa contoh di lapangan menunjukan bahwa walaupun transaksi tersebut belum lunas, AJB tetap bisa dibuat. Jika demikian, Anda bisa membuat perjanjian tambahan dengan pihak penjual. Di dalam perjanjian itu memuat di antaranya waktu pelunasan pembayaran dilakukan, dan bagaimana jika terjadi keterlambatan pembayaran yang mengakibatkan terjadinya perselisihan.

Melihat pentingnya AJB, maka jika Anda melakukan transaksi jual beli jangan lupa untuk segera untuk membuat AJB di depan PPAT bersama penjual.

(alf)

BOKS

Syarat Pembuatan AJB

Tanah bersertifikat adalah:

Sertifikat asli bidang tanah yang dijual
Kartu Tanda Pengengal (KTP) dari pembeli maupun penjual
Keterangan bebas sengketa dari pengadilan
Surat keterangan Advis Planning (Site Plan Tata Kota) khusus untuk wilayah Jakarta yang didapatkan dari kantor Dinas Tata Kota.
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) jika dilahan tersebut sudah berdiri bangunan
Tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru

Tanah belum bersertifikat adalah:

Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
Surat bukti hak atas tanah
Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
Sertifikat asli bidang tanah yang dijual
Kartu Tanda Pengengal(KTP) dari pembeli maupun penjual
Keterangan bebas sengketa dari pengadilan
Surat keterangan Advis Planning (Site Plan Tata Kota)
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) jika dilahan tersebut sudah berdiri bangunan
Tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru

From : tabloidrumah.com

KPR Panin

Juni 8, 2010 Century 21 Mediterania 130 komentar

PARTNER NAME	KPR Panin
ADDRESS	Jl. Jendral Sudirman Kav. 1 – (Senayan) Jakarta Selatan
PHONE	(021) 2700545 (10 lines),
FAX	(021) 2700340
EMAIL	panin@panin.co.id
WEBSITE	http://www.panin.co.id
CONTACT PERSON	Panin

You can have a Nice and Green house Quick and Easy with KPR Panin.

KPR Panin offers credit for house, shop-house/office-house, apartment, villa, land, renovation and construction.You can afford a new or second house from a contractor, private owner or property agent.So, make your dream come true with KPRPanin.

Getting the benefits from KPRPanin :
• Competitive interest rate
• Reasonable administration fee
• Moderate down payment
• Quick appraisal process with simple terms and conditions
• Credit limit up to 20 years
• Flexible partly or full settlement before due time
• Interesting programs to meet your needs

Enjoy the best service from all Panin Bank Branch Offices in Indonesia

Best service is our commitment. With online system in more than 250 branch offices in Indonesia, you can apply for KPRPanin nice and easy.

Terms and Conditions :
• Indonesian Citizen
• 21-55 years old range of age
• Employee/entrepreneur/professionals

No.	Type of Document	Employee	Entrepreneur	Professionals
1	Copy of Applicant’s ID	√	√	√
2	Copy of Applicant’ Spouse’s ID	√	√	√
3	Copy of Family Relationship Card (Kartu Keluarga) / Certificate of Marriage	√	√	√
4	Copy of Tax Registration Number &/ Annual Tax Return – Art. 21 Income Tax	√	√	√
5	Copy of Trading License, Company Registration, Domicile Letter		√
6	Copy of License			√
7	Copy of Bank Account or Account Statement (last 3 months)	√	√	√
8	Salary Receipt (last 3 months)	√
9	Copy of Financial Report (last 2 years)		√

KPR BCA

Juni 8, 2010 Century 21 Mediterania 90 komentar

PARTNER NAME	KPR BCA
ADDRESS	BCA Consumer Plus MAG, Mall Artha Gading Lantai Dasar, Zona India, Blok A6 No.9-16 Jakarta Utara
PHONE	(021) 52-998-998,
FAX	–
EMAIL	halobca@bca.co.id
WEBSITE	http://www.klikbca.com
CONTACT PERSON	BCA

It is everybody’s dream to have a house. Nevertheless, to make it come true we need a big sum of money. BCA understands very well that many people cannot afford to buy a house in cash. Therefore, BCA offers you KPR BCA, a type of loan to purchase or renovate a house. KPR BCA is aim at one individual or employee who can meet the conditions and afford the installments.

Conditions :

Applicant must be Indonesian citizen, employee, entrepreneur or professionals
Working or trading experiences minimum 2 years.
Applicant must be min. of 21 years, or married and maximum of 55 years for employee and 60 years for entrepreneur or professionals when the installment ends.
The house is for own use (not for sale/investment)
Installment (principal + interest) of total debts (in BCA + other banks) + new application max. 1/3 of applicant’s gross salary/husband and wife’s joint income.
Applicant must close insurance (life and fire insurance) under banker’s clause.
Applicant must sign credit contract and Mortgage Certificate.
Installment automatically cut off the applicant’s account in BCA.
Documents to be enclosed by applicant :

	Document	Employee	Enterpreneur	Professionals
1	Copy of Applicant’s ID
2	Copy of spouse’s ID
3	Copy of Family Card
4	Copy of Certificate of Marriage
5	Copy of Tax Registration Number/ Annual Tax Return	–
6	Copy of Trading License	–		–
7	Copy of Company Registration	–		–
8	Copy of Deed of Establishment & Article of Association	–		–
9	Copy of Endorsement from Minister of Justice *)	–		–
10	Copy of License	–	–
11	Original Salary Receipt (last month)/Income Statement **)		–	–
12	Copy of Account Statement or Savings last 3 months
13	Recommendation Letter from Company **)		–	–

*) Only for Entrepreneur of Limited Company
**) Only for husband and wife’s Joint Income

Housing Documentations to be enclosed:

No.	Document	New House	Secondary House
1	Copy Deed of Title/ Deed of Periodic Ownership Scheme (HM/HGB)
2	Copy of Building Permit (IMB)
3	Copy Blueprint
4	Copy of Sale & Purchase Agreement	–
5	Copy of latest Property Ownership Tax	–
6	Renovation Cost*	–

*) Only for renovation

Permintaan Properti India Anjlok

Mei 20, 2010 Century 21 Mediterania 9 komentar

PARA pengembang properti India mulai sedikit khawatir.Kebijakan penyesuaian harga jual membuat konsumen di negeri tersebut menurunkan permintaan pembeliannya.

Padahal, penyesuaian harga tersebut didasarkan pada asumsi kenaikan inflasi dan harga material bahan bangunan. Bila kondisi ini terus berlangsung, para pengembang khawatir target penjualannya akan sulit terpenuhi. Kondisi demikian misalnya, terlihat dari penurunan angka penjualan properti hingga 50% di negara bagian Mumbai. Kenaikan penjualan dan harga sejak enam bulan terakhir sepertinya alami perlambatan di luar prediksi.

“Di satu sisi, kenaikan permintaan tanah (oleh pengembang untuk bangunan properti) sudah dimulai. Tetapi di sisi lain, permintaan (konsumen) untuk properti perumahan melambat,” ujar Wakil Ketua Konsultan Properti Knight Frank India Yogendra. Menurut analis Mumbai Property Exchange Sandeep Sadh, di bagian selatan Kota Mumbai konstruksi baru terus dibangun,tapi sejumlah konsumen justru menunda pembeliannya karena harga tinggi.

Bahkan tidak sedikit kemudian sejumlah flat dijual kembali. Yang paling mencengangkan adalah di kawasan pinggiran Kota Mumbai. Di kawasan ini, pembeli tidak dapat membeli karena harga terlalu tinggi.Para pembeli hanya duduk-duduk di pagar dan menunggu sampai harga menjadi sedikit lebih realistis,” sebut Sandeep Sadh melukiskan sikap para konsumen. Ketua Jones Lang LaSalle Meghraj Anuj Puri mengatakan, kenaikan suku bunga pinjaman hipotek menjadi alasan tambahan atas kenaikan harga yang menyebabkan konsumen menahan permintaannya.

“Permintaan sekarang stagnan (karena tingginya harga) dan jika harga lebih tinggi lagi,maka akan menghasilkan penjualan menurun lebih lanjut. Ini akan menjadi tantangan bagi para pengembang untuk mengatasi,” jelasnya. Meskipun mengakui bahwa harga properti yang tinggi menyebabkan penjualan melambat, namun para pengembang tampaknya enggan untuk mengambil langkah pertama untuk menurunkan harga.“ Penjualan telah melambat.

Seperti pembangun lainnya, aku menyadari harga tinggi.Tetapi orangorang tampaknya menerima harga dan pemesanan yang terjadi. Jadi, ketika akan terjadi koreksi,saya tidak bisa mengatakan,” kata pemilik Atithi Developer Hiren Patel. Menurut Patel, salah satu alasan untuk memasang harga tinggi adalah biaya konstruksi lebih besar seperti pada semen, baja, dan pasir yang naik hingga empat dan lima kali lipat.Dia menyangkal itu keserakahan di pihak pengembang.

“ Biaya pengembangan yang lebih tinggi juga memengaruhi pasar untuk menjual kembali,” katanya menjelaskan. Sebelumnya, para pengembang di daratan India mengungkapkan kekhawatirannya atas kenaikan beban biaya proyek properti di negara tersebut.Pasalnya, kenaikan akan sangat memengaruhi harga jual properti kepada pengguna akhir,konsumen. Konfederasi Asosiasi Pengembang Real Estate India mengungkapkan, biaya pembelian properti India terancam naik hingga 12% sepanjang tahun ini.Ini terjadi karena peningkatan harga bahan bangunan, kenaikan suku bunga,dan pajak yang cukup tinggi. Menurut konfederasi, kenaikan terutama menyangkut material utama bangunan-bangunan properti.

Dua di antaranya yang paling penting adalah kenaikan harga semen dan baja.“Pemerintah juga menerapkan pajak pembelian apartemen sebesar 10%. Praktis, ini juga akan menambah komponen biaya pembelian,”sebutnya. Akhir Maret lalu bank pemberi kredit pembiayaan kepemilikan rumah terbesar di pasar properti India,State Bank of India,telah menaikkan tingkat suku bunga kredit. Meski tingkat suku bunganya hanya mencapai 8%,namun tetap saja suku bunga sebesar itu memberikan tambahan biaya bagi pembelian properti.

“Dengan demikian, terdapat kemungkinan kuat adanya kenaikan harga di sektor properti dengan dasar-dasar seperti pajak.Dan tentunya, efek kenaikan ini akan dirasakan oleh pengguna akhir (konsumen),” ujar Ketua Umum Konfederasi Pengembang Real Estate India Raj Menda. Menurut Raj,kondisi demikian sedikit disayangkan.Pasalnya, pasar properti India baru kembali melakukan pemulihan menyusul tekanan ekonomi dan keuangan di tahun lalu.

Kendati perekonomian India tidak alami tekanan krisis ekonomi global cukup dalam,tetap saja sektor real estatenya alami penurunan permintaan dan tekanan pembayaran. “Ada sekitar 6% dari properti tidak terjual,berbaring dengan pengembang real estate seperti yang sekarang.Pada properti komersial, ada kelebihan pasokan yang kemungkinan baru bisa terserap dalam dua tahun ke depan,” papar Raj. Meski alami pemulihan, sambungnya, namun perbankan cenderung masih berhati-hati dalam mengucurkan kredit perumahan kepada konsumen.Tak hanya itu, perbankan juga meminta jaminan lebih tinggi kepada setiap pinjaman yang diajukan pengembang real estate.

Di sisi lain,Pattel berharap indeks properti yang diluncurkan akan membawa kejelasan pada sektor real estate India. Reserve Bank of India baru-baru ini telah membuat indeks properti perumahan untuk melacak proyek perumahan baru di 31 kota besar dan mengukur perubahan kegiatan konstruksi. Indeks ini akan mencakup sejumlah kota besar.Beberapa di antaranya yaitu proyek perumahan baru seperti Delhi, Mumbai, Chennai,Kolkata, dan Bangalore, yang memiliki permintaan pengembangan properti tinggi di seluruh kota di India.

Indeks perumahan diharap bisa memberikan wawasan kepada konsumen, seperti tentang kebutuhan investasi pada pembangunan rumah baru. Dengan pertumbuhan pesat ekonomi seiring meningkatnya permintaan perumahan, indeks dapat digunakan untuk meramalkan kebutuhan untuk rumah baru. Sementara itu, Bank Perumahan Nasional India (NHB) memutuskan untuk memperluas indeks dari tingkat hunian real estate dari lima kota tersebut.Saat ini indeks hanya mencakup 36 kota saja. (propertywire/ zaenal muttaqin)